¿La crisis del sector inmobiliario comercial afectará a Brookfield y a los bancos estadounidenses? 💵🏘

El problema con el mercado inmobiliario comercial por parte de algunas instituciones como Wells Fargo y Morgan Stanley es visto como una amenaza sistémica, aunque aún no está claro si realmente está escalando a tal escala. Según los datos de Green Street, el valor de los inmuebles comerciales en los EE. UU. ya ha caído un 25 % año tras año, y las tasas de vacantes también están aumentando:

• Los fondos Brookfield (BN.US) y Blackstone (BX.US) tienen una exposición significativa a la situación de los inmuebles comerciales. Blackstone informará los resultados mañana, antes de que abra el mercado;
• Brookfield ya ha incumplido casi 161$ millones en obligaciones para edificios de oficinas en Washington (DC), debido a la vacante, pero aún está buscando un acuerdo;
• Previamente valuado en alrededor de 784$ millones, los problemas del fondo involucraron propiedades en Los Ángeles (777 Tower, Gas Company Tower), pero ahora también está afectando a una docena de otros edificios de oficinas;
• Según Bloomberg, Columbia Property Trust, Pacific Investment Management, WeWork y Rhone Group también tienen problemas para pagar sus deudas y cumplir con sus obligaciones.

Brookfield destaca que el 95% de su cartera inmobiliaria son propiedades de alta calidad y la demanda persiste. Al mismo tiempo, en el área metropolitana de Washington, los precios de los inmuebles comerciales bajaron un 36 % a/a y, en comparación con el período anterior a la pandemia, solo el 43 % de los trabajadores de la región necesita ir a la oficina al menos una vez a la semana. según Kastle Systems. El teletrabajo también es popular en otros estados de EE. UU. Entre las 12 propiedades de oficinas más grandes de la cartera de Brookfield, la tasa de ocupación de inmuebles en 2022 fue del 52 % en comparación con el 79 % en 2018. Al mismo tiempo, su tasa de interés hipotecario variable mensual aumentó a alrededor de 800.000$ en abril desde poco más de 300.000$ en 2021 .

¿Los CRE afectará a los bancos?

• OakTree estima que los bancos en los EE. UU. poseen alrededor de 1,8$ billones de los 4,5$ billones en hipotecas pendientes (alrededor del 40%) y los préstamos inmobiliarios comerciales (CRE) representan entre el 8% y el 9% de los activos bancarios promedio (sin contar ninguna parte de valores respaldados por hipotecas comerciales);
• Dado el apalancamiento de la industria bancaria, su patrimonio aproximado es de aproximadamente 2,2$ billones, por lo que una participación del 9% en los activos significaría hasta el 100% del patrimonio, lo que podría presagiar la 'descapitalización' de muchos bancos;
• Según el informe de BofA, el banco grande promedio tiene casi el 50 % del capital de riesgo en préstamos CRE, una exposición mucho mayor a los bancos más pequeños, hasta un 167 %. Según OakTree, la exposición CRE promedio es del 4,5 % de los activos para bancos de más de 250.000$ millones y de más del 11 % para bancos de menos de 250.000$ millones;

Todavía no está claro en qué medida el problema puede afectar al sistema financiero -bajo cada hipoteca puede haber una garantía del prestatario (LTV - Loan To Value) lo suficientemente alta como para absorber las pérdidas - sería crucial conocer los términos en los que se otorgaron los préstamos. Además, los préstamos en mora podrían negociarse y reestructurarse.

 Brookfield Corp (BN.US) y Blackstone (BX.US), gráfico amarillo. Las acciones de ambas compañías se mueven en un patrón de precios muy similar. Fuente: xStation5