La crisis inmobiliaria china presiona deuda, consumo y bancos

Durante dos décadas, el ladrillo fue el corazón del modelo chino: impulsó el PIB, financió a gobiernos locales y se convirtió en el principal vehículo de ahorro de los hogares urbanos. Desde 2021 ese engranaje se ha invertido. La combinación de regulaciones más estrictas al endeudamiento de las constructoras, el desplome de las ventas nuevas y la caída persistente de precios ha transformado la vivienda en un foco de destrucción de riqueza. El problema no es solo coyuntural: buena parte de la expansión de la era post-Lehman descansó en crédito barato canalizado hacia suelo urbano y torres residenciales. Hoy ese mismo crédito está atrapado en proyectos inacabados, developers en reestructuración y hogares cuyos activos valen mucho menos que sus hipotecas.

El triángulo crítico: desarrolladores, gobiernos locales y vehículos de deuda

El primer frente es el de los grandes promotores. Casos emblemáticos como Evergrande y Country Garden pasaron de símbolo del auge a ejemplos de sobreapalancamiento extremo; más recientemente, incluso grupos considerados más sólidos, como Vanke, han pedido reestructurar bonos locales, señal de que el estrés ya no se limita a los “sospechosos habituales”. Cuando las ventas se hunden y el acceso a financiación se restringe, el modelo de “preventa financia construcción” deja de funcionar: los flujos de caja no alcanzan para terminar obras ni para servir la deuda externa, lo que agrava la desconfianza de compradores e inversores.

El segundo vértice es el de los gobiernos locales, que durante años financiaron carreteras, metro y parques industriales vendiendo suelo a esos mismos promotores. Con la demanda de terrenos en mínimos y subastas desiertas, sus ingresos por land sales se han derrumbado. Para tapar el hueco, han recurrido con intensidad a la emisión de deuda y a los llamados local government financing vehicles (LGFV), empresas públicas que levantan recursos en el mercado para proyectos de baja rentabilidad. Las estimaciones que suman bonos formales y pasivos de LGFV apuntan a un stock de deuda local que se acerca a los 134 billones de yuanes, una cifra que, sobre el PIB, sitúa la carga del sector público muy por encima de la de muchas economías desarrolladas. El problema no es solo el tamaño, sino que una parte importante de esos proyectos apenas genera caja y depende de subsidios del centro para no caer en números rojos.

Hogares atrapados en hipotecas y bancos inundados de viviendas

El tercer ángulo es el de los hogares. A medida que los precios se han ido corrigiendo —con caídas de más de 40% desde los máximos de 2021 en algunas ciudades— han proliferado las llamadas hipotecas en patrimonio negativo: familias cuyo departamento vale hoy menos que lo que deben al banco. En la práctica, vender implica perder la vivienda, la entrada y seguir cargando con deuda, lo que genera un golpe financiero y psicológico para una generación que creyó que “la vivienda nunca cae”. Esa sensación de haber sido “cosechados” por la burbuja explica parte del desplome de la confianza del consumidor y ayuda a entender por qué el consumo no despega pese al levantamiento de las restricciones sanitarias.

Los bancos, por su parte, han empezado a mostrar la otra cara del ajuste. El aumento de impagos en hipotecas y préstamos empresariales vinculados al sector ha terminado en un volumen creciente de viviendas ejecutadas que las entidades están sacando al mercado como “oferta directa del banco”, muchas veces con descuentos del 20% al 50% frente al precio de lista. Este esfuerzo por convertir ladrillo en liquidez ayuda a limpiar balances, pero profundiza la presión bajista sobre los precios, especialmente en ciudades pequeñas y medianas donde la demanda ya era débil. El riesgo es un círculo vicioso: caída de precios → más patrimonio negativo → más impagos → más ejecuciones → más oferta bancaria → más caída de precios.

Diagnóstico macro: deuda excesiva, crecimiento débil y poco espacio de maniobra

A nivel macroeconómico, la suma de estos desequilibrios se traduce en un país con altísimo endeudamiento total y un crecimiento nominal que se desacelera hacia 3%–4%, en un contexto de presiones deflacionarias. Eso limita el margen para la clásica fórmula china de más crédito + más construcción, sin agravar un problema de solvencia a medio plazo. Pekín ha optado por una estrategia de gestión gradual, que incluye tipos bajos, refinanciación de bonos locales, canjes de deuda LGFV por bonos provinciales y apoyo selectivo a proyectos estratégicos, con el objetivo de evitar un “momento Lehman” doméstico.

Sin embargo, esa gradualidad tiene costos. El uso intensivo de deuda pública para sostener gobiernos locales y bancos, en un contexto de inflación baja, prolonga el período de crecimiento débil y desalienta el desapalancamiento. Aunque la deuda está en yuanes, existen controles de capital y un superávit externo que sostiene la demanda por bonos, la verdadera cuestión es la sostenibilidad: si el crecimiento nominal apenas supera la tasa de interés, el margen para acumular pasivos se estrecha año a año.

Respuestas de política: subsidios hipotecarios y reorientación económica

Ante la evidencia de que flexibilizar restricciones o bajar algo las tasas no basta, gana fuerza la idea de subsidios hipotecarios. Cálculos como los de Morgan Stanley apuntan a destinar 400.000 millones de yuanes anuales para abaratar cuotas de nuevos y antiguos préstamos, acercando el costo financiero a las rentas de alquiler. El objetivo es doble: frenar la caída de precios y restaurar la confianza de los hogares.

El dilema: un programa de ese tamaño implica más presión fiscal o más carga sobre los balances de la banca estatal, ambos ya tensionados. En paralelo, el Gobierno central intenta reorientar el modelo hacia servicios, energía limpia, almacenamiento, IA y proyectos urbanos más productivos. La transición es lenta: mientras algunos sectores tecnológicos avanzan, el arrastre negativo del inmobiliario sobre empleo, consumo y finanzas locales sigue siendo muy fuerte. Por eso muchos analistas describen 2026 como un año de transición, para frenar la deflación, no para volver al antiguo ritmo de expansión.

Una crisis larga, más que un estallido súbito

La fotografía actual del mercado inmobiliario chino no es la de un colapso súbito, sino la de una crisis larga, de balances, que afecta simultáneamente a promotores, gobiernos locales, bancos y hogares. El Estado tiene herramientas para evitar un derrumbe inmediato —control del sistema financiero, moneda propia, superávit externo— pero esas mismas herramientas prolongan un ajuste que erosiona la capacidad de crecimiento. Para el mundo, esto se traduce en una China que exporta menos demanda de construcción y más bienes manufacturados baratos, alimentando la narrativa de sobrecapacidad y la tensión comercial. Mientras no se resuelva el nudo inmobiliario, es difícil imaginar una recuperación potente y sostenible; y sin ella, la segunda economía mundial seguirá creciendo con el lastre del cemento, la deuda y la desconfianza.

Fuente: xStation5.

______________

Si quieres operar materias primas, divisas ligadas a China o posicionarte frente a los cambios en el ciclo global, puedes hacerlo desde una plataforma con acceso a los principales mercados.

👉 Abre tu cuenta real en XTB aquí