Oportunidad: Merlin Properties

Merlin Properties es una compañía española dedicada a la adquisición y gestión de activos inmobiliarios en la península ibérica, principalmente en Madrid, Barcelona y Lisboa. Desde su creación en 2014 la compañía se ha centrado en un objetivo de rentabilidad basado en una remuneración al accionista consistente mediante el pago de dividendos y una creación de valor a través del incremento del NAV de la sociedad. Durante los últimos ejercicios la compañía ha logrado incrementar su cartera de activos hasta superar los 12.000 millones de euros de valoración, pasando a ser una de las sociedades inmobiliarias mas grandes de Europa. Actualmente la compañía opera en tres segmentos: oficinas, centros comerciales y centros logísticos aunque también ostenta posicion en High Street Retail.

Situación actual del negocio

• Oficinas
  Suponen el grueso de la cartera de la entidad aportando casi el 50% de los ingresos brutos por rentas. El aumento de las rentas like-for-like frente al año pasado es del 6,1% gracias principalmente al negocio en Lisboa y en Barcelona. La ocupación aumenta en Lisboa hasta el 99,1% desde el 93% del año pasado y desciende ligeramente en Madrid y Barcelona. En los próximos meses debería de concluir la segunda fase de dos de sus edificios emblemáticos, la Torre Chamartin y la Torre Glories en Barcelona.
   
• Centros Comerciales
  La tasa de ocupación se mantiene estable y cercana al 91% y las rentas comparables aumentan un 3,1% en términos interanuales. Entre toda la cartera destaca la inauguración para el tercer trimestre de un nuevo centro comercial en Madrid (X-Madrid) del cual se ha pre-alquilado el 90% del espacio disponible así como Marineda en A Coruña que destaca entre todo el porfolio al aportar el mejor desempeño en este año.
   
• Logística
  Los centros logísticos son desde hace varios trimestres, el segmento donde más están creciendo las rentas en términos interanuales. En el 1T las rentas crecieron al 8,7% pero la tasa de ocupación descendió al 95,7% desde el 98%. Madrid supone el grueso en esta cartera con mas de un 50% de los m² mientras que Lisboa supone algo menos del 25%.

Puntos fuertes

• Creación de valor en la gestión inmobiliaria mediante un crecimiento ponderado de las rentas like-for-like del 4,9% en términos interanuales financiado con una deuda a un tipo medio del 2,13%, una duración media de casi 6 años y de la cual el 96,2% esta contraída a tipo fijo. ROCE del 7,48%.
• Mejora de los margenes netos hasta el 90,2% vs 89,7% del mismo trimestre anterior.
• Aumento del NAV por acción del 10,8% en términos interanuales hasta alcanzar 14,94€. Lo cual a precios actuales supone un descuento aproximado del 20%.
• Margen de crecimiento en el segmento de oficinas, con dos entregas de proyectos próximas como son la segunda fase de la Torre Glories y Chamartin. Ocupación en Lisboa cercana al 100% en oficinas con perspectivas favorables.

Riesgos

• Descenso en la tasa de ocupación de oficinas y centros logísticos.
• Crecimiento limitado. Tras lo comentado recientemente por el management de la compañía, los precios por m² en Madrid y Barcelona se encuentran sensiblemente altos, lo cual traslada el foco de nuevas adquisiciones a Portugal.

Conclusión

Merlin Properties supone a día de hoy una interesante oportunidad para obtener posicionamiento en el mercado inmobiliario dentro de la península ibérica.  Pese a que el potencial de crecimiento es limitado, el spread del 2% que mantiene desde hace años frente a su deuda aporta un extra en la creación de valor mas allá de la revalorización de los activos, la cual continua creciendo a doble digito. Los requerimientos de distribución de dividendos para estas compañías hacen que el importe previsto a distribuir para este ano alcance los 0,52€ por acción, una cifra que supone un incremento del 13% en apenas dos años. La inversión actual en Merlin Properties supone la participación en un negocio con una creación de valor estable y sostenida, una atractiva política de repartos que otorga un 4,3% de rentabilidad por dividendo anual y un margen de seguridad notable como atestigua el 20% de descuento con el que cotiza la acción frente al valor neto de sus activos. Puedes encontrar a Merlin Properties dentro de tu xStation con el ticker MRL.ES.