¿Son los REITs industriales un activo seguro?

En tiempos de turbulencia en los mercados, es natural que los inversionistas busquen activos refugio donde puedan resguardar su capital hasta que las tendencias y el sentimiento se estabilicen.
Últimamente, los inversores han experimentado una escasez de activos seguros. La política estadounidense, marcada por la incertidumbre, debilita la confianza en el dólar y en los bonos del Tesoro. Los metales preciosos han mostrado una volatilidad inusual y Bitcoin ha perdido más del 30% de su valor en apenas dos meses.

Algunos apuntan a la superioridad de la inversión inmobiliaria en periodos de inestabilidad económica y de mercado. Esta visión suele carecer de fundamentos sólidos, pero no es lo más problemático: la inercia del mercado, los altos requerimientos de capital y la necesidad de inmovilizar grandes sumas no son adecuados para todos.

Sin embargo, ¿y si existiera una manera de invertir en bienes raíces a través del mercado de capitales, capturando la mayoría de sus beneficios sin asumir la mayor parte de sus riesgos o desventajas? Esa posibilidad la ofrecen los llamados REITs. No obstante, no todos los REITs son iguales: la clave del éxito hoy es el segmento de mercado. Los inmuebles de oficinas sufren de bajos retornos y endeudamiento por exceso de oferta. Las propiedades residenciales, contra la percepción general, son muy sensibles a los ciclos económicos, y las burbujas especulativas alimentadas por normativas locales exponen a los inversionistas a correcciones severas.

Existe, sin embargo, un segmento del mercado inmobiliario en gran medida libre de estos problemas: el mercado industrial, discreto pero extremadamente lucrativo. Los tiempos en que las compañías poseían su propia infraestructura y edificios quedaron atrás. Hoy, las empresas deben ser ágiles y adaptables; no pueden quedar atadas permanentemente a un terreno específico. De allí surge el creciente y consolidado mercado de los REITs industriales.

Las ventajas de estos instrumentos y de este segmento son:

• Tasas de ocupación significativamente más altas. Los REITs industriales gestionan de forma mucho más eficiente a sus arrendatarios.

• Menor fluctuación de precios; las propiedades industriales son más especializadas y de mayor calidad.

• Mayor potencial para incrementos de renta; las entidades comerciales se ajustan mejor a la inflación que los consumidores.

• Menor sensibilidad regulatoria; la falta de presión social y la distancia con zonas densamente pobladas reducen la intervención del Estado.

• Contratos de largo plazo, que suelen firmarse con años de anticipación, lo que genera flujos de caja estables.

Entonces, ¿quiénes lideran este mercado, cuáles son las perspectivas para estos vehículos y cuál es su modelo de negocio?

Una de las opciones más prometedoras dentro de este segmento es STAG Industrial.

• La compañía mantiene una tasa de ocupación superior al 95%.

• La tasa de retención de clientes alcanza el 75%.

• El incremento de rentas supera el 20%.

• Diversificación notable: su mayor cliente (Amazon) representa solo 2,8% de los ingresos.

• Crecimiento de ingresos anual del 9%.

• 14 años de crecimiento en dividendos, con un coverage ratio del 60%.

• Reciente mejora en la calificación de deuda por parte de Moody’s.

• La compañía paga dividendos mensualmente, no de forma anual o trimestral.

STAG Industrial (STAG.US - D1)

Fuente: xStation5