El mercado inmobiliario español se enfrenta a uno de los contextos más determinantes de los últimos tiempos. Neinor Homes ha lanzado una oferta pública de adquisición (OPA) por el 100% de Aedas Homes valorada en 1.070 millones de euros. Este movimiento supone un paso decisivo hacia la consolidación del sector residencial cotizado en España, con la ambición de crear el mayor grupo promotor del país. La operación, anunciada ayer lunes, ha sido recibida con interés por los mercados, que en la jornada de hoy han disparado las acciones de Neinor Homes en casi un 20%.
¿En qué consiste la OPA de Neinor Homes a Aedas Homes?
Neinor Homes ha estructurado la OPA mediante una combinación de capital propio avalado por sus socios, deuda senior asegurada por un fondo especializado, y garantías bancarias para respaldar la ampliación de capital. Esta estrategia reduce la exposición financiera de la matriz y mantiene una estructura de balance prudente durante el proceso.
Uno de los elementos más relevantes de esta operación es el compromiso irrevocable por parte de Castlelake, propietario del 79% de Aedas Homes, de acudir a la OPA. Este respaldo otorga alta viabilidad a la ejecución de la transacción y reduce significativamente el riesgo de fracaso.
La financiación de la OPA de Neinor Homes a Aedas combinará varias fuentes. Neinor aportará 500 millones de euros de recursos propios: 275 millones procedentes de caja disponible y hasta 225 millones mediante una ampliación de capital, suscrita con el apoyo de sus grandes accionistas, Orion, Stoneshield y Welwel. Además, la entidad ha alcanzado acuerdos con Banco Santander y J.P. Morgan para garantizar esa ampliación de capital, asumiendo hasta 175 millones de euros en caso necesario.
El restante necesario, 750 millones de euros, se obtendrá mediante la emisión de bonos sénior a cuatro años, suscritos íntegramente por fondos vinculados a Apollo Capital Management. Esta deuda se ha suscrito al 7,25% y se pagará en cuatro años. Los fondos procedentes de la emisión se destinarán a financiar la OPA y a refinanciar parcialmente la deuda existente del grupo Aedas. Estos bonos financiarán tanto el pago a los accionistas de Aedas como la refinanciación parcial de su propio endeudamiento.
Esta estrategia permite limitar la responsabilidad financiera de Neinor exclusivamente al capital comprometido, sin comprometer su balance general y manteniendo un ratio préstamo-valor (LTV) prudente entre el 20 y el 30%, lo que protege la solvencia del grupo y le deja margen para futuros movimientos financieros. Además, la promotora señala que todo el endeudamiento ligado a la compra de Aedas se ubicará en una filial específica (Neinor DMP BidCo).
Finalmente, aunque la oferta no es de exclusión, Neinor Homes se reserva el derecho a ejercer la venta forzosa si alcanza el umbral legal del 90% del capital. Esto permitiría completar la integración plena de Aedas y consolidar su control operativo total. Esto significa que Neinor puede obligar al resto de accionistas minoritarios a vender sus acciones al mismo precio ofrecido en la OPA, logrando así una absorción total aunque algunos no hayan aceptado voluntariamente. No obstante, el cierre de la operación se estima para el cuarto trimestre de 2025, sujeto a la aprobación de la CNMV, de las autoridades regulatorias correspondientes, organismos de competencia o sectoriales y del conjunto de accionistas implicados.
Efecto de la OPA sobre las acciones de Neinor Homes y Aedas
El anuncio de la OPA ha impactado de forma directa en las acciones de Neinor Homes y Aedas. Por parte de Neinor, la compañía se ha llevado la mejor parte, experimentando un crecimiento de casi el 20% de su cotización, hasta los 16,36 euros por acción. Por el contrario, las acciones de Aedas Homes se están desplomando hasta los 24,55 euros por acción y cotizan un 10% por debajo del último precio que marcaron este lunes a cierre del mercado.
Actualmente, el precio ofrecido por la compra del capital de Aedas Homes es de 24,485 euros por acción, aunque tras el descuento de dividendos por valor de 136 millones de euros, se mantiene un precio de 21,335 euros por acción.
En el acumulado del año, las acciones de Neinor Homes cotizan en negativo, con una caída de más del 3%. Por su parte, las acciones de Aedas Homes retroceden más de un 6% en lo que llevamos de 2025.
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