ETFs de REIT & Acciones - ¿Cómo invertir en propiedades?

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¿Estás interesado en invertir en fondos de inversión inmobiliarios? Comprueba cómo empezar a invertir en REITs. Información importante para principiantes y avanzados.

En este artículo aprenderás: 

Mezclar diversos instrumentos es algo clave para tener una cartera de inversión con éxito, y la inversión inmobiliaria es una manera estupenda de diversificar tus inversiones.

Sin embargo, comprar tu propia propiedad puede ser caro cuando te pones a considerar el pago inicial, el pago mensual de la hipoteca, el seguro y el mantenimiento de la propiedad. Además, mucha gente no quiere tener que lidiar con los quebraderos de cabeza que conlleva ser un propietario.

Por suerte, existen muchas formas de invertir en bienes inmobiliarios sin tener que lidiar con inquilinos. A continuación te presentamos las inversiones inmobiliarias más populares que no conllevan la compra física de una casa.

cómo invertir en inmuebles

Fuente: napkinfinance.com

Tipos de inversiones inmobiliarias

Tanto si inviertes en bienes inmobiliarios directamente o como indirectamente, los inversores a menudo disfrutan de buenos beneficios por su inversión. De acuerdo con los datos de Forbes, muchos multimillonarios consiguieron su fortuna a través de inversiones en bienes inmobiliarios más que con cualquier otra categoría de inversión --- de lejos.

De acuerdo con los datos de la Oficina del Censo de Estados Unidos, los precios de ventas de nuevas viviendas (un indicador bruto del valor inmobiliario) no dejó de incrementar su valor desde 1940 hasta 2006, antes de caer durante la crisis financiera. Posteriormente, los precios de ventas retomaron su ascenso, incluso sobrepasando los niveles anteriores a la crisis. Esta tendencia continuó tras el brote de la pandemia, ya que mucha gente consideró la inversión en bienes inmobiliarios un movimiento inteligente, dada la subida en la inflación que estaba menguando la potencia de compra de sus ahorros en las cuentas bancarias. 

Precio medio de ventas

Fuente: Encuesta de Construcción, Oficina del Censo de Estados Unidos

La inversión en propiedades consiste en generar rendimiento ya sea de la inversión en fondos centrados en el sector inmobiliario o en el acto físico de comprar, vender y desarrollar la propiedad. Los inversores que compraron propiedades físicas pueden generar ingresos regulares a través de propiedades para alquilar o desarrollan propiedades para incrementar su valor de reventa (la llamada especulación). Algunos inversores comprarán propiedades con la esperanza de que su valor se incrementará con el tiempo.

Pero la inversión en propiedades físicas también conlleva cierto nivel de riesgo. Los propietarios a menudo se enfrentan a posibles problemas con los inquilinos, daños a la propiedad, la necesidad constante de mantenimiento, reparaciones y renovaciones periódicas. Además la compra de una propiedad como inversión conlleva el riesgo habitual de que las inversiones no se desarrollen como se esperaba o incluso la posibilidad de pérdidas. Este tipo de inversión es un gran compromiso, que requiere que inviertas una significativa proporción de tu tiempo y patrimonio en un solo tipo de activos. Si tu inversión en propiedades sale mal, lo ideal sería invertir en otros tipos de inversiones que te ayudarían a allanar la pérdida en toda tu cartera de inversión. El momento de invertir en las propiedades inmobiliarias también es importante, porque el acceso a tus inversiones rápidamente a menudo no es posible.

Para la gente que no tiene suficiente dinero, tiempo o habilidades relacionadas con reparaciones y mantenimiento, una alternativa interesante podría ser la inversión directa en compañías que invierten en el sector inmobiliario o los llamados REITS.

Los REITS son un tipo de fondo de inversión que solo invierte en propiedades. Un REIT se crea cuando una corporación (o fondo) utiliza dinero de los inversores para comprar y gestionar ingresos de propiedades. Los REITS se compran y venden en los principales exchanges, como cualquier otra acción. Estos fondos consisten en compañías de propiedades que generan beneficios de sus carteras de propiedades en nombre de accionistas/inversores. Una empresa debe desembolsar un 90% de de sus beneficios imponibles en forma de dividendos con el fin de mantener su estatus de REIT, por consiguiente ellos no pagan impuestos sobre sociedades sobre los beneficios generados de propiedades alquiladas. Las REITS necesitan cumplir ciertas reglas legales para calificarse con este estatus. Los inversores que compraron acciones del REIT reciben dividendos basados en el rendimiento de la cartera de la propiedad, algo que puede ser una forma excelente de obtener ingresos pasivos. Además, las REITs ofrecen la oportunidad de invertir en propiedades no-residenciales, tales como centros comerciales o edificios de oficinas, que a menudo no son viables para que los inversores individuales las compren directamente. 

Además, este grupo de activos a menudo funciona bien en tiempos de incertidumbre cuando muchos inversores buscan un refugio seguro. Desde el brote de la pandemia en abril de 2021, algunos REITs produjeron mejores tasas de beneficio comparado con el S&P 500 y el sector financiero más amplio.

Desarrollo de la inversión en inmueblesThe Zacks Real Estate – La industria del desarrollo ha repuntado un 94% durante este periodo, comparado con el rally compuesto por el S&P 500 que ha subido un 49.1%, y el crecimiento del Sector financiero más amplio, de un 47.2%. Ten en cuenta que los datos presentados se refieren a los datos de rendimiento pasados y que éstos no son un indicador fiable del rendimiento futuro. Fuente: Zacks via nasdaq.com 

Otra forma de invertir en el mercado inmobiliario es comprar acciones de grandes empresas de desarrollo. El sector del desarrollo inmobiliario incluye compañías que poseen, desarrollan, alquilan y gestionan propiedades y terrenos. El sector es multifacético, e incluye la renovación de edificios ya existentes, la compra de terrenos y otras propiedades inmobiliarias. Mientras que algunos promotores emprenden la construcción en sus propios terrenos para luego vender las propiedades a constructores, conservarlos para llevar a cabo inversiones también es una práctica muy común. La gestión de estas propiedades proporciona una fuente de ingresos constante para las compañías.

¿Qué afectará a los precios de las propiedades en el futuro?

Cuando comenzó la pandemia en marzo de 2020, el valor de un gran número de tipos de propiedades no ha dejado de crecer, al contrario de las expectativas que esperaban una caída, y muchos expertos creen que los precios seguirán subiendo en los próximos años, apoyados por una fuerte política gubernamental (especialmente en Estados Unidos), un incremento en la demanda, y gran cantidad de fondos que pueden destinarse a la inversión en inmuebles. De acuerdo al Plan de Trabajo Americano, la administración de Biden ha propuesto gastar alrededor de 2 trillones de dólares durante la siguiente década. Esto incluye 213 mil millones en infraestructuras para hogares destinados a fortalecer las comunidades. El motivo principal es “construir, preservar y acondicionar más de dos millones de hogares y edificios comerciales para abordar la crisis de vivienda asequible.”

Además, si continúa la recuperación económica, debería apoyar la demanda y pro tanto incrementar el valor de las propiedades inmobiliarias. A cambio esto crea nuevas oportunidades de inversión para compañías en desarrollo. Asimismo, la pandemia ha acelerado significativamente el desarrollo del sector online y la extensa adaptación del teletrabajo, forzando a los propietarios a reconsiderar el uso de propiedades comerciales y de oficinas. Por este motivo, mucha gente elige mudarse de las grandes ciudades hacia los suburbios o a pequeñas localidades, lo que conlleva una subida de precios en el mercado local. Los analistas consideran que esta tendencia va a continuar durante los próximos años. Es más, los requisitos que los inquilinos solicitan cada vez más respecto a la calidad y funcionalidad de los edificios debería suponer un impacto positivo en la industria del desarrollo. De hecho los inquilinos cada vez solicitan más espacios de trabajo flexibles y comodidades, tales como espacios de reuniones compartidos, mejor calidad del aire en interiores y tecnologías de trabajo a distancia. Por tanto, a pesar de la subida del coste de los materiales, la demanda de este tipo de edificios modernos se está incrementando, lo que supone una señal positiva para la industria del desarrollo.

Productos de inversión disponibles para Clientes de XTB

A continuación describimos brevemente acciones interesantes y fondos del sector inmobiliario en los que puedes invertir a través de nuestra plataforma: 

ETFs de REIT:

El ETF de Vanguard Real Estate (VNQ.US) busca proporcionar grandes ingresos y un crecimiento de capital moderado a largo plazo al invertir en acciones emitidas por la comercial REITs. Utilizando un proceso de réplica completo, el fondo busca mantener todas las acciones con el mismo peso de capitalización que el índice. Los REITs y los valores inmobiliarios incluidos en el índice deben tener suficientes acciones y volumen operativo para considerarse líquido. El Grupo Vanguard’s Equity Index Group utiliza un software inmobiliario para implementar las decisiones de inversión que adaptan el flujo de efectivo y mantienen una correlación muy cercana con las características de los índices. El depurado proceso de indexación de Vanguard, combinado con las bajas tasas  de gestión y gestión eficiente han proporcionado una ajustada red de seguimiento de gastos.

VNQ.USTen en cuenta que los datos presentados se refieren a los datos de rendimiento pasados y que éstos no son un indicador fiable del rendimiento futuro. Fuente: xStation5

iShares U.S. Real Estate ETF (IYR.US) monitoriza un índice ponderado mercado/peso de las acciones inmobiliarias de EEUU y captura gran parte del espacio inmobiliario incluyendo REITs y firmas de inversión directa o indirectamente en el mercado inmobiliario a través de desarrollo, gestión o propiedad, incluyendo agencias inmobiliarias. El fondo puede invertir en acciones de toda capitalización que invierten en mercados principales de Estados Unidos. Normalmente invierte al menos un 80% de sus activos en el componente de valores de su índice subyacente y en inversiones con características económicas sustancialmente idénticas al componente de valores de su índice subyacente.

Acciones de REIT:

ARMOUR Residential REIT, Inc. (ARR.US) invierte y gestiona una cartera apalancada de valores hipotecarios (MBS) y préstamos hipotecarios. La compañía invierte en hipotecas bonos hipotecarios residenciales emitidos o garantizados por empresas patrocinadas por el Gobierno de Estados Unidos (GSE), tales como la Asociación Federal Nacional de Hipotecas (Federal National Mortgage Association) o la Empresa Federal de Préstamos Hipotecarios de Viviendas (Federal Home Loan Mortgage Corporation), o agencias gubernamentales tales como la Asociación Nacional Gubernamental de Hipotecas (Government National Mortgage Association) llamada Agencia de Valores. La compañía también invierte en Valores sólo intereses (IOs), que son las participaciones de interés de la Agencia de Valores que se separan y venden de manera individual de la parte principal del mismo pago. La empresa recauda fondos para financiación adicional a través de ofertas de acciones (incluyendo emisiones de capital), valores de deuda no garantizada y valores convertibles (incluyendo garantías, capital preferente y deuda), entre otros.

Annaly Capital Management (NLY.US) es uno de los fondos de inversión inmobiliarios hipotecarios más grandes con estrategias de inversión en financiación hipotecaria y préstamos del mercado intermedio para empresas. La empresa toma prestado dinero, principalmente a través de acuerdos de recompra a corto plazo,  y reinvierte las ganancias en valores respaldados por activos. La empresa tiene alrededor de 94 mil millones de dólares en activos. El 9 de septiembre la junta de la empresa anunció un dividendo en efectivo de 0.22 dólares por acción para el tercer trimestre de 2021. 

NLY.USTen en cuenta que los datos presentados se refieren a los datos de rendimiento pasados y que éstos no son un indicador fiable del rendimiento futuro. Fuente: xStation5 

AGNC Investment (AGNC.US) es un fondo de inversión inmobiliario hipotecario que invierte principalmente en agencias MBS de manera apalancada. Financia sus participaciones a través de préstamos colaterales estructurados como acuerdos de recompra. El 7 de octubre, AGNC declaró un dividendo de 0.12 dólares por acción para octubre de 2021.

Acciones de Promotores:

CBRE Group, Inc. (CBRE.US) participa en la provisión de servicios inmobiliarios y de inversión. Opera a través de las siguientes ramas: Advisory Services (asesoramiento), Global Workplace Solutions y Real Estate Investment (inversiones inmobiliarias). Advisory Services proporciona una completa variedad de servicios globales, incluyendo el alquiler de propiedades, servicios de gestión de proyectos y valoración de servicios. Global Workplace Solutions proporciona una externalización de servicios globales integral y por contrato y personalizados para inquilinos de propiedades, incluyendo la gestión de las instalaciones, gestión de proyectos y servicios de transacción (alquiler y venta). Real Estate Investment comprende los servicios de inversión proporcionados de manera global, servicios de desarrollo en los Estados Unidos y Reino Unido, y un servicio diseñado para ayudar a los inquilinos de las propiedades y los dueños a cumplir con la alta demanda de soluciones flexibles de espacio de manera global.

BCRE.USTen en cuenta que los datos presentados se refieren a los datos de rendimiento pasados y que éstos no son un indicador fiable del rendimiento futuro. Fuente: xStation5

La Empresa Howard Hughes Corp. (HHC.US) se ocupa del desarrollo y gestión de propiedades comerciales, residenciales y de uso mixto. La empresa se centra en el desarrollo y venta de terrenos a gran escala, proyectos de desarrollo comunitario a largo plazo en y alrededor de Las Vegas, Nevada; Houston, Texas; y Columbia, Maryland. La empresa controla unos 453,000 pies cuadrados de propiedades en restaurantes, venta minorista y entretenimiento en Nueva York.

Resumen:

Invertir en propiedades es una de las mejore formas de hacer crecer tus finanzas, lograr algún objetivo financiero y construir una cartera de inversión atractiva. Si se hace correctamente, la inversión en propiedades puede ser lucrativa y proporcionar otra línea de ingresos. Y muchas de las inversiones en propiedades no requieren estar presente con el inquilino cada dos por tres. Gracias a REIT’s y las acciones de empresas de promoción, cualquier puede invertir en propiedades, incluso si tienen poco dinero para empezar.








 

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