Combinare diversi tipi di investimenti è essenziale per costruire un portafoglio di successo, e il settore immobiliare rappresenta un'ottima opportunità per diversificare le tue risorse. Tuttavia, acquistare una proprietà può risultare oneroso, considerando il costo iniziale del deposito, le rate del mutuo, l'assicurazione e la manutenzione. Inoltre, molti investitori preferiscono evitare le complicazioni legate alla gestione di inquilini. Fortunatamente, esistono diverse modalità per investire nel settore immobiliare senza dover acquistare fisicamente una proprietà.
Di seguito, esploreremo le opzioni più popolari che ti permettono di investire in immobili senza le responsabilità di essere un proprietario di casa.
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Tipi di investimenti immobiliari
Sia che si investa direttamente o indirettamente nel settore immobiliare, gli investitori spesso ottengono ritorni significativi dai loro investimenti. Come riportato da Forbes, molti miliardari hanno accumulato fortune grazie agli investimenti immobiliari, superando di gran lunga qualsiasi altra categoria di investimento.
I dati del U.S. Census Bureau mostrano che i prezzi di vendita delle nuove case, un indicatore utile dei valori immobiliari, sono aumentati costantemente dal 1940 al 2006, prima di subire una flessione durante la crisi finanziaria. Successivamente, i prezzi hanno ripreso a salire, superando i livelli pre-crisi. Questa tendenza è proseguita anche dopo l'inizio della pandemia, poiché molti investitori hanno visto nell'immobiliare una valida opportunità per proteggere il loro capitale dall'inflazione e dalla perdita di potere d'acquisto dei risparmi bancari.
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L'investimento immobiliare può avvenire sia attraverso l'acquisto diretto di proprietà, sia investendo in fondi specializzati nel settore immobiliare. Gli investitori che acquistano proprietà fisiche possono generare reddito regolare attraverso affitti a lungo termine o aumentare il valore delle proprietà tramite ristrutturazioni e rivendite rapide, conosciute come 'flipping'. Altri investitori acquistano proprietà con l'aspettativa che il loro valore cresca nel tempo.
Tuttavia, investire in proprietà fisiche comporta anche diversi rischi. I proprietari possono dover affrontare problemi con gli inquilini, danni alla proprietà, e la necessità di manutenzione e riparazioni frequenti. Inoltre, l'acquisto di una proprietà come investimento può comportare il rischio di rendimenti inferiori alle aspettative o, in alcuni casi, perdite finanziarie. Questo tipo di investimento richiede un impegno considerevole, con una possibile esposizione significativa del proprio tempo e capitale a un'unica attività. È importante diversificare il proprio portafoglio per mitigare il rischio associato agli investimenti immobiliari. Inoltre, l'accesso rapido al capitale investito in proprietà può essere limitato, influenzando la liquidità dell'investimento
Per coloro che non dispongono di sufficienti risorse finanziarie, tempo o competenze per gestire riparazioni e manutenzione, un'alternativa interessante è investire in società del settore immobiliare o in REIT.
I REIT (Real Estate Investment Trust) sono fondi di investimento specializzati esclusivamente in immobili. Un REIT si forma quando una società o un trust raccoglie fondi dagli investitori per acquistare e gestire proprietà a reddito. I REIT sono quotati e negoziati nelle principali borse valori, proprio come le azioni. Questi fondi comprendono società immobiliari che generano profitti dai loro portafogli immobiliari per conto degli azionisti. Per mantenere lo status di REIT, una società deve distribuire almeno il 90% dei suoi profitti imponibili sotto forma di dividendi, evitando così l'imposta sulle società sui guadagni derivanti dagli affitti. I REIT devono rispettare specifici requisiti legali per qualificarsi per questo regime fiscale.
Gli investitori che acquistano azioni di un REIT ricevono dividendi basati sulla performance del portafoglio di proprietà, offrendo un'opportunità di reddito passivo. Inoltre, i REIT permettono di investire in proprietà commerciali, come centri commerciali e uffici, che normalmente non sarebbero accessibili agli investitori individuali.
I REIT spesso si comportano bene in periodi di incertezza, quando molti investitori cercano rifugi sicuri. Ad esempio, dopo l'inizio della pandemia fino ad aprile 2021, alcuni REIT hanno registrato rendimenti superiori rispetto all'indice S&P 500 e al settore finanziario più ampio.
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Il settore Zacks Real Estate - Development ha registrato un'impennata del 94% durante questo periodo, rispetto al rally del 49,1% del composito S&P 500 e alla crescita del 47,2% del più ampio settore finanziario. Le performance passate non sono necessariamente indicative di risultati futuri, e chiunque agisca sulla base di queste informazioni lo fa interamente a proprio rischio.
Un'altra strategia per investire nel mercato immobiliare è acquistare azioni di grandi società di sviluppo immobiliare. Queste aziende operano in un settore ampio e complesso che include la proprietà, lo sviluppo, l'affitto e la gestione di immobili e terreni.
Il settore dello sviluppo immobiliare abbraccia attività come la ristrutturazione di edifici esistenti, l'acquisto di terreni e la costruzione di nuove proprietà. Alcuni sviluppatori costruiscono su terreni acquistati per vendere successivamente le proprietà ai costruttori di case, mentre altri preferiscono mantenere e gestire i loro immobili per generare entrate ricorrenti. Queste operazioni contribuiscono a una fonte stabile di reddito per le società di sviluppo, offrendo così agli investitori l'opportunità di partecipare ai profitti del settore senza dover gestire direttamente le proprietà
Cosa potrebbe influenzare i prezzi degli immobili in futuro?
Quando la pandemia ha avuto inizio nel marzo 2020, i valori di molte tipologie di proprietà sono aumentati inaspettatamente, contrariamente alle previsioni di un calo. Molti esperti ritengono che i prezzi immobiliari continueranno a salire nei prossimi anni, sostenuti da politiche governative favorevoli (soprattutto negli Stati Uniti), una crescente domanda e significativi investimenti nel settore immobiliare. L'American Jobs Plan dell'amministrazione Biden prevede circa 2 trilioni di dollari di spesa nei prossimi dieci anni, inclusi 213 miliardi destinati alle infrastrutture abitative per costruire comunità più forti. Questo piano mira a "costruire, preservare e adattare più di due milioni di case e edifici commerciali per affrontare la crisi degli alloggi a prezzi accessibili".
Se la ripresa economica continua, essa sosterrà la domanda di immobili e, di conseguenza, aumenterà il valore degli immobili commerciali, creando nuove opportunità di investimento per le società di sviluppo. Inoltre, la pandemia ha accelerato la crescita del settore dell'e-commerce e l'adozione del lavoro a distanza, costringendo i proprietari a rivedere l'uso delle proprietà commerciali e degli uffici. Questo ha portato molti a lasciare le grandi città per trasferirsi in periferia o nelle loro città d'origine, aumentando i prezzi nei mercati locali. Gli analisti prevedono che questa tendenza continuerà per diversi anni. Inoltre, l'aumento delle aspettative degli inquilini riguardo alla qualità e alla funzionalità degli edifici sta spingendo la domanda di spazi moderni. Gli inquilini cercano sempre più spazi di lavoro flessibili e servizi avanzati, come spazi condivisi, migliore qualità dell'aria interna e tecnologie senza contatto. Nonostante l'aumento dei costi dei materiali, la crescente domanda di edifici moderni rappresenta un segnale positivo per l'industria dello sviluppo immobiliare.
Opzioni di investimento disponibili per i clienti XTB
Di seguito, offriremo una panoramica delle azioni e dei fondi immobiliari più interessanti disponibili per l'investimento tramite la nostra piattaforma di trading
REIT ETFs
Il Vanguard Real Estate ETF (VNQ.US) mira a offrire un reddito elevato e una crescita moderata del capitale a lungo termine investendo in azioni di REIT commerciali. Utilizzando una strategia di replica completa, il fondo cerca di mantenere una ponderazione di capitalizzazione di mercato in linea con l'indice. I REIT e i titoli immobiliari inclusi devono soddisfare requisiti di liquidità, assicurando un adeguato volume di scambi. L'Equity Index Group di Vanguard impiega software proprietario per prendere decisioni di trading che considerano il flusso di cassa e mantengono una stretta aderenza alle caratteristiche dell'indice. Il sofisticato processo di indicizzazione di Vanguard, unito a commissioni di gestione contenute e a un'efficiente esecuzione delle operazioni, garantisce una tracciabilità precisa dell'indice al netto delle spese
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Le performance passate non sono necessariamente indicative di risultati futuri, e chiunque agisca sulla base di queste informazioni lo fa interamente a proprio rischio. Fonte: xStation5
Il iShares U.S. Real Estate ETF (IYR.US) replica un indice ponderato per capitalizzazione di mercato delle azioni immobiliari statunitensi, coprendo ampiamente il settore immobiliare. Questo include REIT, società che investono direttamente o indirettamente nel settore immobiliare attraverso sviluppo, gestione o proprietà, e agenzie immobiliari. Il fondo può investire in azioni di tutte le capitalizzazioni negoziate sulle principali borse americane. Generalmente, investe almeno l'80% del suo patrimonio in titoli che compongono l'indice sottostante o in investimenti con caratteristiche economiche simili ai titoli dell'indice.
REIT Azioni
ARMOUR Residential REIT, Inc. (ARR.US) investe e gestisce un portafoglio di titoli garantiti da ipoteca (MBS) e prestiti ipotecari utilizzando una strategia di leva finanziaria. La società si concentra su titoli garantiti da ipoteche residenziali emessi o garantiti da enti sponsorizzati dal governo degli Stati Uniti (GSE), come la Federal National Mortgage Association (Fannie Mae) e la Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac), o da agenzie governative come la Government National Mortgage Association (Ginnie Mae). ARMOUR Residential REIT investe anche in titoli a solo interesse, che rappresentano la parte di interesse separata dai titoli dell'agenzia e venduta individualmente, distinta dal capitale principale. Per finanziare le sue attività, la società raccoglie fondi attraverso offerte di azioni, comprese azioni privilegiate, titoli di debito non garantiti e titoli convertibili, tra cui warrant e azioni privilegiate.
Annaly Capital Management (NLY.US) è uno dei principali fondi di investimento immobiliare ipotecario, con strategie focalizzate su finanziamenti ipotecari e prestiti aziendali di medio mercato. La società prende in prestito fondi, principalmente attraverso accordi di riacquisto a breve termine, e reinveste i proventi in titoli garantiti da attività. Con circa 94 miliardi di dollari in attività totali, Annaly Capital Management ha annunciato, il 9 settembre, un dividendo in contante di 0,22 dollari per azione ordinaria per il terzo trimestre del 2021.
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Le performance passate non sono necessariamente indicative di risultati futuri, e chiunque agisca sulla base di queste informazioni lo fa interamente a proprio rischio. Fonte: xStation5
AGNC Investment (AGNC.US) è un trust di investimento immobiliare ipotecario gestito internamente che investe principalmente in titoli garantiti da ipoteca (MBS) emessi da agenzie governative, utilizzando una strategia di leva finanziaria. La società finanzia le sue partecipazioni principalmente attraverso prestiti garantiti, strutturati come accordi di riacquisto (repo). Il 7 ottobre, AGNC ha annunciato un dividendo in contante di 0,12 dollari per azione ordinaria, relativo al mese di ottobre 2021.
Azioni sui Developers
CBRE Group, Inc. (CBRE.US) è un leader globale nella fornitura di servizi immobiliari commerciali e di investimento. L'azienda opera attraverso tre principali segmenti: Advisory Services, Global Workplace Solutions e Real Estate Investments. Il segmento Advisory Services offre una gamma completa di servizi a livello mondiale, tra cui leasing immobiliare, mercati dei capitali (vendite e originazione di mutui, vendita e servizio), gestione delle proprietà, gestione dei progetti e valutazioni immobiliari. Global Workplace Solutions fornisce servizi integrati di outsourcing e basati su contratto per occupanti di immobili a livello globale, includendo gestione delle strutture, gestione dei progetti e servizi di transazione (leasing e vendite). Il segmento Real Estate Investments si occupa della gestione degli investimenti a livello globale, dei servizi di sviluppo negli Stati Uniti e nel Regno Unito, e offre soluzioni per soddisfare la crescente domanda di spazi per uffici flessibili in tutto il mondo.
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Le performance passate non sono necessariamente indicative di risultati futuri, e chiunque agisca sulla base di queste informazioni lo fa interamente a proprio rischio. Fonte: xStation5
La Howard Hughes Corp. (HHC.US) si impegna nello sviluppo e nella gestione di immobili commerciali, residenziali e ad uso misto. L'azienda si concentra sullo sviluppo e la vendita di terreni in progetti di sviluppo di comunità su larga scala e a lungo termine a Las Vegas, Nevada e dintorni; Houston, Texas; e Columbia, Maryland. L'azienda gestisce una proprietà di circa 453.000 piedi quadrati di ristorante, vendita al dettaglio e intrattenimento situata a New York.
Conclusione
Investire nel settore immobiliare è uno dei modi migliori per far crescere le proprie finanze, soddisfare certi obiettivi finanziari e costruire un portafoglio attraente. Fatto bene, l'investimento immobiliare può essere lucrativo e creare un flusso di reddito aggiuntivo. E molti dei migliori investimenti immobiliari non richiedono di presentarsi ad ogni chiamata di un inquilino. Grazie ai REIT e alle azioni delle società di sviluppo, chiunque può investire nel settore immobiliare, anche se ha solo pochi soldi per iniziare.
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