Acción del mes: Neinor se dispara con la OPA

Neinor tiene un potencial de más del 20% tras la OPA sobre Aedas

El mercado inmobiliario español sigue totalmente constreñido y las perspectivas no son buenas. Sin embargo, en este contexto hay empresas que podrían beneficiarse de las subidas de precios de la vivienda. Hablamos de Neinor Homes (HOME.ES), que además acaba de lanzar una OPA por Aedas Homes y se convertirá en la promotora cotizada más grande de España. ¿Cuánto valen las acciones de Neinor Homes?

Puedes acceder al informe completo de la tesis de Neinor Homes pinchando aquí

El precio de la vivienda en España seguirá subiendo

Neinor Homes es una de las empresas de nuestra Selección Ibérica, de la Selección de Ideas para invertir en bolsa de XTB. Pero antes de entrar en profundidad en la compañía, tenemos que analizar algunos detalles del mercado inmobiliario español. 

Las estimaciones son claras: la población española seguirá incrementándose en los próximos años debido a la inmigración y esta tendencia llegará a su máximo en el año 2042. Mientras, la creación de hogares también seguirá aumentando y al déficit actual de más de 400.000 viviendas habrá que seguir sumando. En concreto, se espera que los nuevos hogares se incrementen hasta el año 2029 en 1,5 millones, mientras las estimaciones de CBRE apuntan a que tan solo se construirán unas 742.000 viviendas nuevas. Esto supone que habrá alrededor de dos familias compitiendo por cada vivienda nueva. 

Pensamos que esto es una clara señal de presión al alza sobre los precios, que además se intensificarán por la política expansiva que está teniendo el BCE. Esta política ya se ha podido ver en los precios y en el número de transacciones, por lo que la tendencia seguirá en auge. 

Modelo de negocio de Neinor Homes

Neinor Homes es una promotora, pero podemos diferenciar sus líneas de negocio en:

• Actividad promotora: es la principal actividad de la compañía, centrándose en todo el proceso de promoción de vivienda. Opera tanto Build to Sale (BTS) como Build to Rent (BTR), pero principalmente la actividad se centra en BTS.

• Gestión de activos: en este segmento la compañía trata de aprovechar su experiencia en el sector para realizar promociones para inversores privados. Este segmento es fundamental, dado que el auge de las inversiones alternativas está haciendo que los fondos de capital privado y otro tipo de entidades busquen una mayor exposición al mercado inmobiliario. En este segmento Neinor genera comisiones con un menor riesgo, ya que es un gestor de proyectos y no asume el riesgo de la operación. Generalmente suele adquirir una participación minoritaria de la promoción, que va desde el 10% hasta el 30%. Actualmente gestiona unos 1.200 millones de euros.

• Alquiler de inmuebles: es una línea de negocio residual que gestiona una cartera de inmuebles de alquiler. Parte de la cartera se está vendiendo. De hecho, esta línea se incluye con la primera en la partida de Promociones en su cuenta de resultados.

El problema es que la evolución de las entregas de Neinor ha sido mala. La compañía experimentó un pico en 2021, pero en los años siguientes se ha ido ralentizando. Esto ha supuesto un lastre para diferentes métricas de la compañía, como el crecimiento de los ingresos, su ROE o su generación de caja. 

OPA de Neinor a Aedas Homes

La clave de la tesis de Neinor está en la compra de Aedas. Ya se ha llegado a un acuerdo con Castlelake, poseedor del 79% de Aedas, para comprar la empresa por un precio de 21,335€ por acción. Esto permitirá a Neinor incrementar el dinamismo de sus entregas y le dará acceso a un gran banco de suelo de buena calidad. Este acuerdo además suponía un descuento del 8% frente a los precios a los que cotizaba Aedas, lo que supone una gran operación para Neinor. Se espera que se complete a finales del 2025. 

El impacto en su cartera será notable. Actualmente, Neinor cuenta con un banco de suelo total de 23.000 viviendas, de las cuales 12.000 son propiedad total. Por su parte, Aedas cuenta con un banco de suelo de 20.200, de las cuales el 77% son propias. Esto hace que, tras la operación, Neinor vaya a contar con 27.352 viviendas propias y un total de 43.200 contando otras empresas conjuntas. Además, la composición de la cartera estará mucho más diversificada pero manteniendo la calidad de las ubicaciones. Esta fusión permitirá incrementar el ritmo de entregas para los próximos años. 

Valoración de las acciones de Neinor Homes

Los ingresos de Neinor se redujeron un 13% desde 2020 hasta el 2024, a la vez que sus cifras de beneficios pasaron de 70,2 millones de euros a tan solo 62,4 millones de euros en ese mismo periodo. Sin embargo, la OPA lo cambia todo y la compañía espera que el beneficio neto se incremente entre 50 y 70 millones de euros en 2026. 

Para la valoración de las acciones de Neinor Homes hemos usado unos rangos de beneficio neto para los próximos años, aunque centrándonos en 2026. 

Con el escenario base, le hemos aplicado un múltiplo PER de 15 veces, lo que nos da un precio objetivo para las acciones de Neinor Homes de 21,7€. Esto supone un potencial de más del 22% para 2026. Si quieres conocer los otros escenarios, te animamos a que descarguéis el informe completo pinchando aquí. 

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