REIT ETF & Saham: Investasi Properti Tanpa Beli Rumah

REIT ETF adalah ETF yang berisi kumpulan REIT dari berbagai sektor properti, sehingga investor bisa mendapatkan eksposur ke real estat tanpa membeli atau mengelola properti fisik secara langsung. Instrumen ini dapat membantu diversifikasi portofolio di luar saham, ETF, dan obligasi, tetapi tetap memiliki risiko seperti volatilitas pasar, suku bunga, dan kinerja sektor properti.

Berbeda dari membeli properti fisik yang membutuhkan modal besar, REIT ETF memungkinkan investor mengakses sektor properti melalui pasar modal. Namun, investor tetap perlu memahami cara kerja REIT, komposisi ETF, potensi dividen, serta risiko yang menyertainya sebelum memasukkan instrumen ini ke dalam portofolio jangka panjang.

Artikel ini akan membahas apa itu REIT ETF, cara kerja REIT dan REIT ETF, cara membeli REIT melalui pasar modal, potensi keuntungan, risiko utama, serta faktor yang perlu dipertimbangkan sebelum menjadikannya bagian dari strategi diversifikasi portofolio.

Harap diperhatikan bahwa data yang disajikan mengacu pada data kinerja masa lalu dan oleh karena itu tidak dapat dijadikan indikator yang dapat diandalkan untuk kinerja di masa depan

Jenis Investasi Properti

Investasi properti dapat dilakukan secara langsung maupun tidak langsung. Secara umum, investasi properti adalah strategi menempatkan dana pada aset real estat untuk memperoleh potensi keuntungan dari kenaikan nilai aset, pendapatan sewa, atau eksposur ke sektor properti melalui instrumen pasar modal.

Dalam praktiknya, ada dua jenis utama investasi properti:

• Investasi properti langsung: investor membeli, memiliki, menyewakan, menjual, atau mengembangkan properti fisik.
• Investasi properti tidak langsung: investor memperoleh eksposur ke sektor properti melalui instrumen seperti saham perusahaan properti, REIT, atau REIT ETF.

Investor properti sering mencari imbal hasil dari kombinasi pendapatan rutin dan apresiasi nilai aset. Berdasarkan data Forbes, lebih banyak miliarder membangun kekayaan mereka melalui investasi properti dibandingkan kategori lainnya, dengan selisih yang cukup besar. Hal ini membuat properti sering dipandang sebagai salah satu kelas aset penting dalam strategi pembangunan kekayaan jangka panjang.

Dari sisi historis, data Biro Sensus Amerika Serikat menunjukkan bahwa harga jual rumah baru, sebagai indikator kasar nilai properti, secara umum meningkat sejak 1940 hingga 2006, sebelum mengalami penurunan saat krisis keuangan. Setelah periode tersebut, harga jual rumah kembali meningkat dan bahkan melampaui level sebelum krisis.

Tren kenaikan ini berlanjut setelah pandemi. Salah satu alasannya adalah meningkatnya minat terhadap properti sebagai aset riil ketika inflasi menekan daya beli uang tunai dan tabungan di rekening bank. Karena itu, properti sering dilihat sebagai instrumen yang dapat memberi eksposur terhadap aset fisik, meskipun tetap memiliki risiko pasar, likuiditas, biaya perawatan, dan perubahan siklus ekonomi.

Harap diperhatikan bahwa data yang disajikan mengacu pada data kinerja masa lalu dan oleh karena itu tidak dapat dijadikan indikator yang dapat diandalkan untuk kinerja di masa depan.

Investasi Properti adalah tentang menghasilkan imbal hasil baik dengan berinvestasi dalam dana yang fokus pada sektor properti atau dengan tindakan fisik membeli, menjual, dan mengembangkan properti. Investor yang membeli properti fisik dapat menghasilkan pendapatan reguler melalui properti sewaan (buy-to-let) atau mengembangkan properti untuk meningkatkan nilai jualnya (yang dikenal dengan istilah flipping). Beberapa investor membeli properti dengan harapan bahwa nilai properti tersebut akan meningkat seiring waktu.

Namun, berinvestasi dalam properti fisik juga membawa tingkat risiko tertentu. Pemilik properti sering kali menghadapi masalah dengan penyewa, kerusakan properti, kebutuhan pemeliharaan terus-menerus, perbaikan, dan renovasi berkala. Selain itu, membeli properti sebagai investasi membawa risiko biasa, yaitu hasil yang tidak sesuai dengan harapan atau bahkan potensi kerugian. Jenis investasi ini merupakan komitmen besar yang mengharuskan Anda untuk menempatkan sebagian besar waktu dan kekayaan Anda pada satu jenis aset. Jika investasi properti Anda mengalami kerugian, Anda sebaiknya memiliki kelas investasi lain yang dapat membantu mengimbangi kerugian tersebut di seluruh portofolio investasi Anda. Waktu juga menjadi isu dalam investasi properti, karena mengakses investasi Anda dengan cepat biasanya tidak memungkinkan.

Untuk orang yang tidak memiliki cukup uang, waktu, atau keterampilan terkait perbaikan dan pemeliharaan, alternatif menarik bisa berupa investasi langsung di perusahaan-perusahaan yang beroperasi di sektor real estat atau REITs (Real Estate Investment Trusts).

REITs adalah jenis dana investasi yang hanya berinvestasi dalam properti. REIT terbentuk ketika sebuah perusahaan (atau trust) menggunakan dana investor untuk membeli dan mengoperasikan properti penghasil pendapatan. REIT dibeli dan dijual di bursa utama, seperti saham lainnya. Dana ini terdiri dari perusahaan properti yang menghasilkan keuntungan dari portofolio properti mereka untuk kepentingan pemegang saham/investor. Sebuah perusahaan harus membayar 90% dari laba kena pajaknya dalam bentuk dividen untuk mempertahankan status REIT-nya, sehingga mereka tidak membayar pajak perusahaan atas keuntungan yang dihasilkan dari properti sewaan.

REIT juga harus mematuhi aturan hukum tertentu untuk memenuhi syarat mendapatkan status ini. Investor yang membeli saham REIT menerima dividen berdasarkan kinerja portofolio properti, yang bisa menjadi cara yang baik untuk menghasilkan pendapatan pasif. Selain itu, REIT memberikan kesempatan untuk berinvestasi dalam properti non-perumahan, seperti mal atau gedung perkantoran, yang umumnya tidak terjangkau bagi investor individu untuk dibeli secara langsung.

Selain itu, kelompok aset ini sering kali berkinerja baik di masa ketidakpastian ketika banyak investor mencari tempat yang lebih aman untuk berinvestasi. Sejak wabah pandemi hingga April 2021, beberapa REIT menghasilkan tingkat pengembalian yang lebih baik dibandingkan dengan komposit S&P 500 dan sektor keuangan secara lebih luas.

Zacks Real Estate - sektor industri pengembangan properti melonjak 94% selama periode ini dibandingkan dengan reli komposit S&P 500 yang hanya 49,1% dan pertumbuhan sektor keuangan yang lebih luas sebesar 47,2%.

Harap diperhatikan bahwa data yang disajikan mengacu pada data kinerja masa lalu dan oleh karena itu tidak dapat dijadikan indikator yang dapat diandalkan untuk kinerja di masa depan.

Cara lain untuk berinvestasi di pasar properti adalah dengan membeli saham dari perusahaan pengembang besar. Sektor pengembangan properti mencakup perusahaan yang memiliki, mengembangkan, menyewakan, dan mengelola properti serta tanah. Sektor ini bersifat multi-aspek dan mencakup renovasi bangunan yang ada serta pembelian tanah dan parcel properti lainnya. Sementara beberapa pengembang melakukan konstruksi di atas tanah yang mereka miliki untuk akhirnya menjual properti tersebut kepada pembangun rumah, mempertahankan properti untuk keperluan operasional juga merupakan praktik yang umum. Operasional properti-properti ini menyediakan sumber pendapatan berulang bagi perusahaan-perusahaan tersebut.

Faktor yang Dapat Memengaruhi Harga Properti di Masa Depan

Harga properti di masa depan dapat dipengaruhi oleh kombinasi faktor ekonomi, kebijakan pemerintah, perubahan gaya hidup, dan kebutuhan baru dari penyewa maupun perusahaan. Setelah pandemi dimulai pada Maret 2020, beberapa jenis properti justru mengalami kenaikan nilai, meskipun banyak pihak sebelumnya memperkirakan harga akan turun.

Beberapa faktor utama yang dapat memengaruhi harga properti ke depan antara lain:

• Kebijakan pemerintah dan belanja infrastruktur. Dukungan pemerintah terhadap pembangunan perumahan, infrastruktur, dan revitalisasi kawasan dapat mendorong permintaan properti. Di Amerika Serikat, misalnya, American Jobs Plan pernah mengusulkan pengeluaran sekitar US$2 triliun dalam satu dekade, termasuk sekitar US$213 miliar untuk infrastruktur perumahan. Dana ini ditujukan untuk membangun, melestarikan, dan meremajakan lebih dari dua juta rumah serta bangunan komersial guna membantu mengatasi krisis hunian terjangkau.
• Pemulihan ekonomi. Jika ekonomi terus membaik, permintaan terhadap properti komersial juga dapat meningkat. Perusahaan yang kembali berekspansi biasanya membutuhkan ruang kantor, gudang, pusat distribusi, atau fasilitas bisnis lain. Kondisi ini dapat mendukung nilai properti komersial dan membuka peluang baru bagi perusahaan pengembangan properti.
• Pertumbuhan e-commerce. Pandemi mempercepat perkembangan belanja online, sehingga kebutuhan terhadap gudang, pusat logistik, dan fasilitas distribusi semakin besar. Properti yang mendukung rantai pasok digital dapat menjadi lebih diminati karena bisnis membutuhkan ruang untuk menyimpan dan mengirimkan produk secara efisien.
• Perubahan pola kerja. Kerja jarak jauh dan sistem hybrid membuat penggunaan kantor ikut berubah. Banyak perusahaan kini mencari ruang kerja yang lebih fleksibel, efisien, dan mendukung kolaborasi. Akibatnya, pemilik properti komersial perlu menyesuaikan fungsi bangunan agar tetap relevan dengan kebutuhan penyewa.
• Perpindahan ke pinggiran kota. Banyak orang memilih pindah dari kota besar ke pinggiran kota atau kota kecil karena fleksibilitas kerja, biaya hidup, dan kebutuhan hunian yang lebih luas. Tren ini dapat mendorong kenaikan harga di pasar lokal, terutama jika didukung oleh akses transportasi, fasilitas publik, dan infrastruktur yang memadai.
• Kualitas dan fasilitas bangunan. Penyewa semakin menuntut bangunan yang modern, sehat, dan fungsional. Fasilitas seperti ruang kerja fleksibel, ruang pertemuan bersama, kualitas udara yang lebih baik, dan teknologi tanpa kontak dapat menjadi nilai tambah bagi properti.

Meskipun kenaikan biaya material dapat menjadi tantangan bagi pengembang, permintaan terhadap bangunan modern tetap menjadi sinyal positif bagi sektor properti. Ke depan, properti yang mampu menyesuaikan diri dengan kebutuhan pasar berpotensi memiliki daya tarik lebih kuat.

Produk Investasi yang Tersedia untuk Klien XTB

Di bawah ini, kami akan menjelaskan secara singkat saham dan dana menarik dari sektor properti yang dapat Anda investasikan melalui platform trading kami.

ETF REIT

Vanguard Real Estate ETF (VNQ.US) bertujuan untuk memberikan pendapatan tinggi dan pertumbuhan modal jangka panjang yang moderat dengan berinvestasi pada saham yang diterbitkan oleh REIT (Real Estate Investment Trust) komersial. Menggunakan proses replikasi penuh, dana ini berupaya untuk memegang semua saham dengan bobot kapitalisasi yang sama seperti indeks. REIT dan sekuritas properti yang termasuk dalam indeks harus memiliki jumlah saham dan volume perdagangan yang cukup untuk dianggap likuid. Grup Indeks Ekuitas Vanguard menggunakan perangkat lunak proprietary untuk melaksanakan keputusan perdagangan yang mengakomodasi arus kas dan mempertahankan korelasi yang erat dengan karakteristik indeks. Proses pengindeksan Vanguard yang lebih halus, dikombinasikan dengan biaya manajemen yang rendah dan perdagangan yang efisien, telah memberikan pelacakan biaya yang ketat.

Kinerja masa lalu tidak selalu menunjukkan hasil di masa depan, dan siapa pun yang bertindak berdasarkan informasi ini sepenuhnya menanggung risiko sendiri.

Saham REIT 

ARMOUR Residential REIT, Inc (ARR.US) berinvestasi dan mengelola portofolio sekuritas beragun mortgage-backed securities (MBS) dan pinjaman hipotek. Perusahaan ini berinvestasi pada sekuritas berbasis hipotek residensial yang diterbitkan atau dijamin oleh perusahaan yang disponsori oleh Pemerintah Amerika Serikat (GSE), seperti Federal National Mortgage Association atau Federal Home Loan Mortgage Corporation, atau oleh lembaga pemerintah, seperti Government National Mortgage Association (secara kolektif disebut Agency Securities). Perusahaan ini juga berinvestasi pada Interest-Only Securities, yaitu bagian bunga dari Agency Securities yang dipisahkan dan dijual secara terpisah dari bagian pokok dari pembayaran yang sama. Perusahaan ini mengumpulkan dana tambahan melalui penawaran ekuitas (termasuk ekuitas preferen), sekuritas utang tanpa jaminan, dan sekuritas konversi (termasuk waran, ekuitas preferen, dan utang), di antara opsi lainnya.

Annaly Capital Management (NLY.US) adalah salah satu Real Estate Investment Trust (REIT) hipotek terbesar, dengan strategi investasi di bidang pembiayaan hipotek dan pinjaman pasar menengah korporasi. Perusahaan ini meminjam uang, terutama melalui perjanjian pembelian kembali jangka pendek (short-term repurchase agreements), dan menginvestasikan kembali hasilnya dalam sekuritas berbasis aset. Perusahaan ini memiliki total aset sekitar $94 miliar. Pada 9 September, dewan direksi perusahaan mengumumkan dividen tunai saham biasa sebesar $0,22 per saham biasa untuk kuartal ketiga 2021.

Kinerja masa lalu tidak selalu menunjukkan hasil di masa depan, dan siapa pun yang bertindak berdasarkan informasi ini sepenuhnya menanggung risiko sendiri.

AGNC Investment (AGNC.US) adalah Real Estate Investment Trust (REIT) hipotek yang dikelola secara internal, yang terutama berinvestasi pada sekuritas berbasis hipotek (MBS) yang dijamin oleh lembaga pemerintah dengan menggunakan leverage. Perusahaan ini membiayai portofolionya melalui pinjaman yang dijamin dengan struktur perjanjian pembelian kembali (repurchase agreements/repo). Pada 7 Oktober, AGNC mengumumkan dividen tunai sebesar $0,12 per saham biasa untuk Oktober 2021.

Saham Pengembang

CBRE Group, Inc. (CBRE.US) bergerak dalam penyediaan layanan properti komersial dan investasi. Perusahaan ini beroperasi melalui segmen-segmen berikut : Layanan Konsultasi, Solusi Tempat Kerja Global, dan Investasi Properti. Segmen Layanan Konsultasi menyediakan berbagai layanan secara global, termasuk penyewaan properti, pasar modal (penjualan properti dan pembiayaan hipotek, penjualan dan layanan), manajemen properti, layanan manajemen proyek, dan layanan penilaian. Segmen Solusi Tempat Kerja Global menawarkan berbagai layanan outsourcing terintegrasi berbasis kontrak secara global untuk penyewa properti, termasuk manajemen fasilitas, manajemen proyek, dan layanan transaksi (penyewaan dan penjualan). Segmen Investasi Properti meliputi layanan manajemen investasi yang diberikan secara global, layanan pengembangan di Amerika Serikat dan Inggris, serta layanan yang dirancang untuk membantu penyewa dan pemilik properti memenuhi permintaan yang semakin meningkat untuk solusi ruang kantor fleksibel secara global.

Kinerja masa lalu tidak selalu menunjukkan hasil di masa depan, dan siapa pun yang bertindak berdasarkan informasi ini sepenuhnya menanggung risiko sendiri.

The Howard Hughes Corp. (HHC.US) bergerak dalam pengembangan dan manajemen properti komersial, residensial, dan campuran. Perusahaan ini fokus pada pengembangan dan penjualan tanah dalam proyek pengembangan komunitas jangka panjang berskala besar di sekitar Las Vegas, Nevada; Houston, Texas; dan Columbia, Maryland. Perusahaan ini mengoperasikan sekitar 453.000 kaki persegi properti restoran, ritel, dan hiburan yang terletak di New York.

Kesimpulan

Investasi properti sering kali menjadi salah satu cara terbaik untuk mengembangkan keuangan, mencapai tujuan finansial tertentu, dan membangun portofolio yang menarik. Jika dilakukan dengan benar, investasi properti dapat menguntungkan dan menciptakan aliran pendapatan tambahan. Banyak investasi properti terbaik yang tidak memerlukan kehadiran langsung di setiap permintaan penyewa. Berkat REIT (Real Estate Investment Trust) dan saham perusahaan pengembang, siapa saja bisa berinvestasi di properti, bahkan jika mereka hanya memiliki sedikit uang untuk memulai.