Porque os REIT's industriais podem ser o novo refúgio dos investidores em tempos de incerteza

Em tempos de turbulência no mercado, é natural que os investidores procurem ativos seguros onde possam manter o seu capital até que as tendências e o sentimento se acalmem e se tornem claros.

Recentemente, os investidores têm sentido uma escassez de ativos seguros. A política instável dos EUA abala a confiança no dólar e nos títulos americanos. Os metais preciosos têm experimentado uma volatilidade rara, e o Bitcoin perdeu mais de 30% do seu valor apenas nos últimos dois meses.

Alguns apontam para a superioridade do investimento imobiliário em tempos de instabilidade económica e de mercado. Esta visão carece frequentemente de justificação fundamental, mas não é o maior problema. A inércia do mercado, os requisitos de capital e o congelamento de montantes significativos não são para todos.

No entanto, e se houver uma forma de investir em imóveis através do mercado de capitais que permita colher a maioria dos seus benefícios sem ter de se preocupar com a maioria dos seus riscos ou desvantagens? Essas possibilidades são oferecidas pelos chamados REIT's. No entanto, nem todos os REIT's são iguais; a chave para o sucesso hoje é o segmento de mercado. Os imóveis comerciais sofrem com baixos retornos e dívidas devido ao excesso de oferta. Os imóveis residenciais, ao contrário da crença popular, são muito suscetíveis aos ciclos económicos, e as bolhas especulativas generalizadas mantidas pelas leis locais expõem os investidores ao risco de grandes correções.

Um segmento do mercado imobiliário que está amplamente livre desses problemas é o mercado imobiliário industrial, modesto, mas extremamente lucrativo. Os dias em que as empresas possuíam infraestruturas e edifícios acabaram. Hoje, as empresas precisam de ser ágeis e adaptáveis; não podem estar permanentemente ligadas a um pedaço de terra. Daí o mercado cada vez mais desenvolvido dos REIT's industriais.

As vantagens desses instrumentos e deste setor são:

• Taxas de ocupação significativamente mais altas. Os REIT's industriais são muito mais eficientes na organização dos inquilinos.
• Menores flutuações de preço; as propriedades industriais são mais especializadas e de melhor qualidade.
• Maiores oportunidades de aumento de aluguel; grandes entidades econômicas estão em melhor posição do que os consumidores cujos salários não acompanham os aumentos de preço.
• Menor sensibilidade às regulamentações; a falta de pressão social e a distância significativa de áreas densamente povoadas reduzem a pressão sobre o governo para regulamentar o setor.
• Os contratos são geralmente assinados com muitos anos de antecedência, criando um fluxo de caixa estável.

Quem são os líderes de mercado, quais são as perspetivas para essas entidades e qual é o seu modelo de negócio?

Uma das opções mais promissoras neste segmento é a STAG Industrial.

• A empresa possui uma taxa de ocupação superior a 95%.
• A taxa de retenção de clientes é de 75%.
• A taxa de aumento do arrendamento é superior a 20%.
• Diversificação sem precedentes; o maior cliente (Amazon) representa apenas 2,8% das receitas.
• Crescimento das receitas ano a ano de 9%.
• 14 anos de crescimento dos dividendos, com um rácio de cobertura de 60%.
• Recente melhoria da notação da dívida pela Moody's.
• A empresa paga dividendos não anualmente ou trimestralmente, mas mensalmente.

STAG Industrial (STAG.US - D1)