- La posible compra masiva de MBS impulsada por Trump podría actuar como un “QE alternativo”, favoreciendo a REITs y constructores vía menores tasas hipotecarias y mejor acceso al financiamiento.
- La posible compra masiva de MBS impulsada por Trump podría actuar como un “QE alternativo”, favoreciendo a REITs y constructores vía menores tasas hipotecarias y mejor acceso al financiamiento.
Las acciones ligadas a bienes raíces reaccionaron al alza en la apertura luego de que el presidente de Estados Unidos, Donald Trump, señalara (vía Truth Social) que está pidiendo a Fannie Mae y Freddie Mac comprar US$200.000 millones en bonos hipotecarios (MBS). El objetivo declarado es mantener bajas las tasas hipotecarias y, al mismo tiempo, ejercer presión sobre la Reserva Federal desde un canal distinto al de la tasa de política.
Fuente: xStation
Por qué el mercado lo compara con un “QE”
Varios inversores han interpretado esta medida como una especie de “QE” porque, si un comprador grande entra al mercado de MBS:
- aumenta la demanda por estos bonos hipotecarios,
- lo que tiende a subir su precio y, por lo tanto, a bajar su rendimiento,
- y eso puede ayudar a reducir rendimientos de largo plazo
En esa lectura, el efecto se parecería a una política de compras de activos, donde apoyar el mercado hipotecario y contener costos de financiamiento sin que necesariamente la Fed esté recortando tasas en ese momento. Esto se vuelve más relevante considerando que el balance de la Fed habría empezado a aumentar tras poner fin al QT el 1 de diciembre de 2025, cambiando el telón de fondo de liquidez.
El doble mensaje en vivienda
El anuncio también llegó un día después de que Trump planteara intentar restringir la compra de viviendas unifamiliares por parte de inversores institucionales. Sus asesores han advertido que la asequibilidad se ha vuelto un tema políticamente sensible, por lo que el paquete de mensajes apunta a mejorar condiciones para el comprador final:
- tasas potencialmente más bajas (vía compras de MBS) y
- menos competencia institucional en ciertas viviendas.
¿Cómo se podrían beneficiar REITs?
La lógica para REITs es principalmente de tasas y financiamiento:
- Si el plan contribuye a bajar o contener rendimientos de largo plazo, eso suele mejorar el entorno de valuación para activos sensibles a tasas.
- Un costo de capital más benigno también puede aliviar el sentimiento sobre el sector, especialmente si venía castigado.
Cuando el mercado percibe un camino hacia tasas hipotecarias más bajas y menor presión al alza en rendimientos largos, los REITs tienden a recibir ese escenario como un viento de cola.
¿Cómo se podrían beneficiar los constructores y el mercado hipotecario?
Para constructores, el beneficio viene por la asequibilidad. Si la tasa hipotecaria baja, la cuota mensual tiende a ser más manejable, lo que puede apoyar la demanda por vivienda nueva en un sector que ha estado deprimido.
Además, se verían favorecidos actores del ecosistema que están más ligado al crédito y la transacción inmobiliaria:
- quienes originan hipotecas,
- y quienes prestan servicios inmobiliarios (intermediación, administración, etc.).
Este efecto cobra más sentido si el mercado percibe que hay menos soporte desde la Fed en MBS (por ejemplo, por menor reinversión en ese segmento), y que el impulso ahora viene por una vía alternativa.
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