Was ist ein Immobilien bzw. REIT ETF?
Immobilien gehören für viele Anleger zu den attraktivsten Anlageklassen. Das hat verschiedene Gründe. So sehen Anleger in Immobilien etwa einen guten Schutz vor Inflation, nutzen sie zur Diversifikation eines bestehenden Portfolios oder zielen mit ihnen auf wiederkehrende Erträge ab.
Doch längst nicht jeder möchte ein Haus kaufen oder sich mit Dingen wie Instandhaltung und Standortfragen beschäftigen. Für diesen Personenkreis kommen Immobilien ETFs infrage.
Was bedeutet REIT?
REIT steht für Real Estate Investment Trust. Dabei handelt es sich um börsennotierte Unternehmen, die in Immobilien investieren und verpflichtet sind, einen Großteil ihrer Gewinne – in den USA sowie hierzulande mindestens 90 Prozent – per Dividende an die Aktionäre auszuschütten. REITs sind aufgrund ihrer speziellen Struktur also besonders interessant für Anleger, die aus ihren Investments regelmäßige Zahlungen erhalten wollen.
Ein REIT ETF bündelt viele dieser Immobiliengesellschaften in einem einzigen Fonds. Du investierst über einen REIT ETF in mehrere börsennotierte Immobilienunternehmen wie Betreiber von Einkaufszentren, Büroimmobilien, Krankenhäusern oder Rechenzentren.
Im Gegensatz dazu kann ein klassischer Immobilien ETF auch Mischformen im Sinne von beispielsweise Immobilienentwicklern oder Bauunternehmen enthalten. Wie die Zusammensetzung des Immobilien ETFs konkret aussieht, hängt stets vom zugrundeliegenden Index ab.
Was du dir an dieser Stelle merken solltest: REIT ETFs sind eine spezialisierte Unterform der Immobilien ETFs und legen einen stärkerem Fokus auf Immobilienbesitz und Ausschüttung.
Immobilien ETF vs. klassische Immobilienanlage
Für die Investition in einen Immobilien ETF brauchst du weder übermäßig viel Eigenkapital noch nervenaufreibende Kreditverhandlungen mit deiner Bank. Makler und Notar kannst du dir ebenfalls sparen.
Stattdessen investierst du mit wenigen Klicks an der Börse, und das bereits mit kleinen Beträgen. Neben einer besseren Zugänglichkeit ist auch die Liquidität bei einschlägigen ETFs deutlich höher als bei physischen Immobilien, sodass du dein Investment bei Bedarf jederzeit anpassen kannst.
Gleichzeitig entfallen typische Risiken wie Leerstand, regionale Wertverluste oder renditeschmälernde Instandhaltungskosten. Andererseits bist du aber auch dem Kapitalmarktrisiko ausgesetzt. Die Kurse von ETFs schwanken schließlich mit Angebot und Nachfrage.
Auch das Zinsniveau und Konjunkturerwartungen können unter Umständen einen Einfluss auf deinen Immobilien ETF ausüben.
Welche Anlageklassen sind in Immobilien ETFs enthalten?
Oftmals bilden Immobilien ETFs verschiedene Typen von Immobilienwerten ab. Dazu gehören im Allgemeinen:
- REITs: also klassische, börsennotierte Immobiliengesellschaften
- Immobilienaktien: beispielsweise Unternehmen aus dem Bau- oder Projektentwicklungsbereich
- Mischformen: Fonds, die sowohl REITs als auch andere Aktien mit Immobilienbezug halten
Einige der ETFs konzentrieren sich auf bestimmte Regionen (Europa, USA, Asien), andere bilden globale Indizes ab. Je nach Strategie können auch Sektor-Spezialisierungen (etwa nur Logistikimmobilien) enthalten sein.
So findest du die besten Immobilien ETFs
Wenn du in Immobilien ETFs investieren möchtest, hast du gewissermaßen die Qual der Wahl. Das Angebot ist nämlich riesig. Gerade deshalb ist es aber wichtig, Produkte zu finden, die tatsächlich zu dir und deinen Zielen passen.
Auswahlkriterien
Wir haben für dich ein paar Qualitätsmerkmale zusammengestellt, die du bei der Suche nach deinem optimalen Immobilien ETF anwenden kannst. Sie helfen dir außerdem, die Vielzahl der Instrumente miteinander zu vergleichen.
- TER (Total Expense Ratio): Die Gesamtkostenquote gibt an, wie viel Prozent deines investierten Kapitals jährlich für Verwaltung und Betrieb des ETFs verwendet werden. Günstige Immobilien ETFs liegen in der Regel zwischen 0,15% und 0,60%. Je niedriger die TER, desto besser für deine Nettorendite.
- Fondsvolumen: ETFs mit einem Fondsvolumen von unter 100 Mio. Euro gelten als weniger etabliert und potenziell illiquider. Für Stabilität und Zuverlässigkeit empfiehlt es sich, auf Produkte mit größerem Fondsvolumen zu setzen. Idealerweise sind das 300 Mio. Euro und mehr.
- Replikationsmethode: Immobilien ETFs bilden ihre Indizes normalerweise physisch ab. Das heißt, sie kaufen die enthaltenen Werte tatsächlich. Manche Fonds nutzen jedoch auch optimiertes Sampling oder Swap-basierte Replikation. Letzteres kann in illiquiden Märkten Vorteile bringen, erhöht andererseits aber das Kontrahentenrisiko.
- Tracking-Differenz: Sie zeigt dir, wie gut der ETF seinem Referenzindex tatsächlich folgt und ist damit eine wichtige Kennzahl, da sie auch die nicht offensichtlichen Kosten mitberücksichtigt. Je kleiner die Abweichung, desto effizienter arbeitet der Fonds.
- Ausschüttung vs. Thesaurierung: REIT ETFs sind oft ausschüttend, da REITs gesetzlich verpflichtet sind, einen Großteil ihrer Gewinne weiterzugeben. Prüfe dennoch, ob der ETF regelmäßig und in welcher Höhe Dividenden zahlt.
Die Top Immobilien ETFs im Überblick
Nachfolgend findest du einige ETFs, die zu den beliebtesten und größten Produkten ihres Segments gehören. Sie bilden unterschiedliche Regionen und Strategien ab. Bitte beachte, dass die Auswahl keine Anlageberatung darstellt und auf öffentlich zugänglichen Daten beruht. Eine potenzielle Investmententscheidung musst du selbst treffen.
- iShares Developed Markets Property Yield UCITS ETF (IDWP.UK): Sein Volumen von über 1,3 Milliarden Euro (Stand Juli 2025) macht diesen passiven Indexfonds zu einem echten Schwergewicht.
Dank der 351 Positionen hätte er dir zwischen Anfang 2015 und Anfang 2025 im Durchschnitt eine Rendite von 3,71 Prozent pro anno eingebracht. Die Ausschüttungsrendite lag in den vergangenen Jahren konstant bei über drei Prozent.
Mit einem Anteil von knapp unter 66 Prozent sind Titel aus den USA im iShares Developed Markets Property Yield UCITS ETF mit Abstand am stärksten vertreten.
- iShares US Property Yield UCITS ETF (IDUP.UK): Genau 101 verschiedene Positionen kennzeichnen diesen ETF, der bereits im November 2006 aufgelegt wurde.
Vom 01.01.2015 bis 01.01.2025 erwirtschaftete er eine durchschnittliche Jahresrendite in Höhe von 5,38 Prozent und performte damit insgesamt deutlich besser als das eben vorgestellte Instrument.
Allerdings ist die Volatilität des iShares US Property Yield UCITS ETF nicht zu unterschätzen. Vor allem während der globalen Finanzkrise musste er Verluste von temporär mehr als 60 Prozent hinnehmen.
- VanEck Global Real Estate UCITS (TRET.DE): Bist du auf der Suche nach einem eher kleinen Immobilien ETF, könnte der VanEck Global Real Estate UCITS vielleicht das Richtige sein.
Sein Volumen von etwas über 274 Millionen Euro (Stand Juli 2025) erscheint verglichen mit vielen Alternativprodukten bescheiden. Die beiden größten Positionen innerhalb des ETFs nehmen mit jeweils rund acht Prozent Welltower Inc sowie Prologis Inc ein.
Was die Länderverteilung der enthaltenen Titel anbelangt, ist Deutschland mit 2,85 Prozent auf Platz vier hinter den USA, Japan und Australien vertreten.
So investierst du in REIT ETFs
Du weißt jetzt bereits, dass dir Immobilien ETFs, und besonders die REIT-basierten Varianten, eine gute Gelegenheit bieten, ohne direkten Immobilienkauf an den Entwicklungen des globalen Immobilienmarktes teilzuhaben. Mit dem Einstieg eröffnen sich jedoch häufig Fragen. Wir wollen dir deshalb zeigen, wie du strukturiert vorgehst und dabei typische Fallstricke vermeidest.
Für wen lohnt sich der Einstieg?
REIT ETFs passen zu einer Vielzahl von Anlegertypen. Du möchtest dein Portfolio diversifizieren, suchst nach einer inflationsstabilen Beimischung oder legst Wert auf Ausschüttungen? In all diesen Fällen könnten REIT ETFs für dich interessant sein.
Attraktiv sind sie gerade für solche Anleger, die zwar von Immobilien profitieren wollen, aber weder ausreichend Kapital noch Zeit für direkte Investitionen aufbringen können oder möchten. Auch unerfahrene Anleger finden über REIT ETFs einen risikoärmeren, transparenten Zugang zur Anlageklasse Immobilien.
Anbieter finden
Ehe du investieren kannst, brauchst du ein Wertpapierdepot bei einem Broker, der eine gute Auswahl an Immobilien ETFs bereitstellt. Optimalerweise geht das mit einer günstigen Kostenstruktur und einer benutzerfreundlichen Plattform einher. Achte darauf, dass dein Anbieter dir praktische Analysewerkzeuge und eine Produktsuche bietet.
Bei XTB beispielsweise profitierst du von einer großen Auswahl an ETFs, darunter auch viele REIT ETFs mit regionalem oder globalem Fokus. Über die intuitive Handelsplattform xStation 5 nutzt du den ETF-Scanner, vergleichst Kennzahlen und findest so effektiv Produkte, die zu deinem Risikoprofil und deinen Zielen passen.
Einmalanlage vs. Sparplan
Wie du investierst, hängt von deiner persönlichen Finanzsituation ab. Eine Einmalanlage liegt nahe, wenn du über einen größeren Betrag verfügst und diesen gezielt investieren möchtest, etwa nach einer Bonuszahlung, einem Erbe oder dem Verkauf einer anderen Anlage.
ETF-Sparpläne sind ideal für alle, die regelmäßig kleinere Beträge investieren wollen. Sie helfen dir, diszipliniert zu bleiben, das Investieren zur Routine zu machen, und von Kursschwankungen langfristig zu profitieren (Cost-Average-Effekt).
ETF-Sparpläne findest du bei XTB bereits ab 15 Euro. Dank dieses niedrigen Einstiegs hast du bereits nach kurzer Zeit die Chance, ein strukturiertes Immobilienportfolio aufzubauen. Bis zu einem monatlichen Volumen von 100.000 Euro handelst du ETFs bei XTB außerdem kommissionsfrei (danach fallen 0,2%, mindestens aber 10 Euro an).
Was bei der Diversifikation zu beachten ist
Innerhalb der Immobilienwelt gilt ebenso wie in anderen Bereichen der Geldanlage ein elementarer Grundsatz: Nicht alles auf eine Karte setzen. Kontrolliere daher stets, ob dein ETF sowohl geographisch als auch nach Immobilientypen breit gestreut ist.
Ein globaler REIT ETF, der Wohn-, Büro-, Logistik- und Gesundheitsimmobilien abdeckt, gewährleistet dir mehr Stabilität als ein Produkt, das sich nur auf einen Markt oder Sektor konzentriert. Überlege auch, ob du mehrere ETFs kombinieren möchtest. Ein weltweit ausgerichteter Fonds und einer mit Europa- oder Deutschlandfokus wären dafür Beispiele.
Wenn du nach solchen Diversifikationsmerkmalen filtern möchtest, kann dir XTB und sein ETF-Scanner dabei helfen. Mit nur wenigen Klicks findest du das Produkt, das für dein Profil wie geschaffen ist.
Chancen und Risiken von Immobilien ETFs
Chancen-Risiko-Profile sind bei jedem Investment ausreichend zu würdigen, so auch bei Immobilien ETFs. Wer Immobilien über die Börse abbildet, profitiert zwar von vielen Vorzügen, sollte aber immer auch die potenziellen Stolperfallen kennen. Damit du deine Entscheidung bestmöglich treffen kannst, haben wir für dich beide Seiten (Vor- und Nachteile) beleuchtet.
Chancen beim Investieren in REIT ETFs
Besonders interessant ist an dieser Stelle die Kombination der REIT ETFs aus regelmäßigen Ausschüttungen und langfristigem Wertzuwachs. Weil REITs, wie erwähnt, gesetzlich verpflichtet sind, einen Großteil ihrer Überschüsse an die Eigentümer auszugeben, kannst du als Anleger mit stabilen Dividenden rechnen. Diese wiederum liegen oft deutlich über dem Niveau gewöhnlicher Aktien ETFs.
Nicht zu vernachlässigen ist die breite Streuung. Mit nur einem ETF investierst du in dutzende verschiedenartige Immobilienunternehmen, reduzierst somit das Risiko von Einzelausfällen und erhöhst gleichzeitig die Robustheit deines Portfolios.
Aber auch der Inflationsschutz spielt eine Rolle. Traditionell zählen Immobilien zu den Sachwerten. Steigen die Preise, legen häufig auch die Mieteinnahmen und Immobilienwerte zu. Diesen positiven Effekt können REITs dann an dich als Anleger weitergeben. Immobilieninvestments werden besonders in einem Umfeld niedriger Realzinsen zu einem wichtigen Stabilitätsanker.
Welche Risiken gibte es beim Investieren in Immobilien ETFs?
Trotz aller Vorteile sind REIT ETFs keine risikolosen Investments. Bei ihnen kommt es vor allem auf das Zinsniveau an. Steigende Zinsen können die Refinanzierungskosten für Immobiliengesellschaften erhöhen, was auf die Gewinne und damit auch auf die Kurse drückt. Zugleich machen höhere Zinsen alternative Anlagen wie Anleihen wieder attraktiver. Als Folge daraus wird nicht selten Kapital aus dem Immobiliensektor abgezogen.
Als weiteren Punkt muss du berücksichtigen, dass die Wertentwicklung von Immobilien ETFs in großen Teilen von der aktuellen Börsenstimmung geprägt ist. Mit physischem Eigentum hättest du das nicht. Deshalb waren in Krisenphasen bei REITs auch schon häufiger erhebliche Verluste zu verzeichnen, obwohl die zugrundeliegenden Objekte im Wert stabil blieben.
Dazu kommen schließlich strukturelle Risiken im Sinne von Leerstand, regionalen Überbewertungen oder gesetzlichen Eingriffen – Stichwort: Mietendeckel. All das kann sich negativ auf den Immobilien ETF auswirken. Produkte mit starker Konzentration auf nur wenige Märkte oder Sektoren sind dann überdurchschnittlich betroffen.
Sind REIT ETFs sinnvoll in Krisenzeiten?
Diese Frage ist pauschal schwer zu beantworten. Dazu braucht es zunächst einen differenzierten Blick.
REITs reagieren empfindlich auf kurzfristige Turbulenzen, erholen sich aber oft schneller als der Gesamtmarkt. Das liegt unter anderem an den stabilen Einnahmestrukturen vieler Immobilienunternehmen, die zum Beispiel aus langfristigen Mietverträgen im Wohn- oder Logistikbereich resultieren.
Gegenüber Einzelaktien besitzen REIT ETFs in volatilen Phasen außerdem ein besseres Risikoprofil, sofern sie global und sektoral diversifiziert sind. Durch regelmäßiges Investieren und einen langfristigen Anlagehorizont kannst du Rückschläge nutzen, um deine Position günstig aufzustocken.
Mit XTB einfach & flexibel in REIT ETFs investieren
Haben dich die vorstehenden Ausführungen neugierig gemacht, sodass du die Chancen des Immobilienmarktes auch für dich nutzen möchtest?
Falls ja, bietet dir XTB den passenden Rahmen für dein Investment in REIT ETFs. Als einer der führenden Online Broker Europas verschafft dir XTB Zugang zu über 1.400 ETFs. Darunter findest du selbstverständlich viele etablierte REIT und Immobilien ETFs mit weltweiter oder regionaler Ausrichtung.
Breite Auswahl & attraktive Konditionen
Du handelst ETFs bei XTB zu besonders günstigen Konditionen. Bis zu einem monatlichen Handelsvolumen von 100.000 Euro ist der Kauf von ETFs kommissionsfrei (danach 0,2%, mindestens 10 Euro). Das gilt sowohl für Einmalanlagen als auch für regelmäßige Investments.
Damit bleibt mehr von deiner Rendite bei dir – ein Vorteil, der sich gerade bei langfristigen Strategien bemerkbar macht.
Sparpläne ab 15 Euro
Klein starten oder lieber bewusst aufstocken? Beides ist bei XTB dank der einsteigerfreundlichen Sparpläne problemlos möglich. Schon ab 15 Euro Einzahlung kannst du einen solchen einrichten und jederzeit flexibel anpassen.
Die Sparpläne von XTB sind deshalb ideal, wenn du mit wenig Kapital schrittweise ein Immobilienportfolio aufbauen willst oder Wert auf Kosteneffizienz und Planbarkeit legst.
Moderne Handelsplattform
Über die mehrfach ausgezeichnete Plattform xStation 5 handelst du deine REIT ETFs intuitiv und in Echtzeit. Die Plattform ist übersichtlich aufgebaut, bietet umfangreiche Charting-Funktionen und lässt sich sowohl am Desktop als auch per App auf dem Smartphone nutzen. Damit hast du dein Portfolio auch unterwegs im Blick.
Gezielte Suche mit dem ETF-Scanner
ETFs gibt es unzählige. Wie soll man da nur den richtigen finden? Der integrierte ETF-Scanner in der xStation unterstützt dich dabei, geeignete Produkte zu filtern, zu vergleichen und auf ihre Kennzahlen zu prüfen. So stellst du sicher, dass am Ende nur die ETFs überbleiben, die zu deinen Anlagezielen passen.
Fachwissen & Unterstützung
Neben der technischen Infrastruktur bietet dir XTB Zugang zu einem breiten Spektrum an Wissen. Marktanalysen, Tutorials, Webinare und aktuelle Einschätzungen von Experten helfen dir, Investmententscheidungen fundiert zu treffen – ob beim Einstieg oder zur Portfoliooptimierung.
Key Takeaways – Das Wichtigste auf einen Blick
Immobilien ETFs, insbesondere REIT ETFs, ermöglichen dir eine einfache, breit gestreute und liquide Beteiligung am weltweiten Immobilienmarkt, ohne dass du dafür eine eigene Immobilie benötigst.
Sie bündeln börsennotierte Immobiliengesellschaften in einem einzigen Produkt und bieten damit Zugang zu stabilen Erträgen, Substanzwerten und langfristigem Wachstumspotenzial.
Bei der Auswahl solltest du auf Kosten, Fondsvolumen, Indexstruktur und Ausschüttungsmodus achten. REIT ETFs sind besonders attraktiv für Anleger, die regelmäßige Erträge suchen und auf eine kosteneffiziente Streuung setzen. Über Sparpläne oder Einmalanlagen kannst du bereits mit kleinen Beträgen starten. Prüfe eingehend, ob ein ETF mit deiner Strategie vereinbar ist.
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