ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ด้วย REIT, ETF และหุ้น – คู่มือสำหรับมือใหม่

ประเภทการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

ไม่ว่าคุณจะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์โดยตรงหรือโดยอ้อม นักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์มักจะได้รับผลตอบแทนที่ดีจากการลงทุน ตามข้อมูลจาก Forbes มหาเศรษฐีสร้างความมั่งคั่งผ่านการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์มากกว่ากลุ่มอื่นๆ อย่างเห็นได้ชัด

ตามข้อมูลของสำนักงานสำมะโนประชากรของสหรัฐอเมริกา ราคาขายบ้านใหม่ (ซึ่งเป็นตัวบ่งชี้มูลค่าอสังหาริมทรัพย์แบบคร่าวๆ) มีมูลค่าเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ปี 1940 จนถึงปี 2006 ก่อนที่จะลดลงในช่วงวิกฤตการณ์ทางการเงิน หลังจากนั้น ราคาขายก็กลับมาเพิ่มขึ้นอีกครั้ง โดยแซงหน้าระดับก่อนวิกฤตการณ์เสียด้วยซ้ำ แนวโน้มนี้ยังคงดำเนินต่อไปหลังจากการระบาดใหญ่ เนื่องจากหลายคนมองว่าการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เป็นทางเลือกที่ดี เนื่องจากเงินเฟ้อที่เพิ่มขึ้นทำให้กำลังซื้อของเงินออมในบัญชีธนาคารลดลง

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์คือการสร้างผลตอบแทนไม่ว่าจะโดยการลงทุนในกองทุนที่เน้นไปที่ภาคอสังหาริมทรัพย์หรือการซื้อ ขาย และพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ นักลงทุนที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์สามารถสร้างรายได้ประจำผ่านการซื้อเพื่อปล่อยเช่าหรือพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ใหม่เพื่อเพิ่มมูลค่าในการขายต่อ (เรียกว่าการพลิกกลับ) นักลงทุนบางคนจะซื้ออสังหาริมทรัพย์โดยหวังว่ามูลค่าจะเพิ่มขึ้นตามกาลเวลา

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ก็มีความเสี่ยงเช่นกัน เจ้าของที่ดินมักประสบปัญหาเรื่องผู้เช่า ทรัพย์สินเสียหาย ต้องมีการบำรุงรักษา ซ่อมแซม และซ่อมแซมเป็นระยะ นอกจากนี้ การซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนยังมีความเสี่ยงที่ผลตอบแทนจะไม่เป็นไปตามที่คาดหวังหรืออาจขาดทุนได้อีกด้วย การลงทุนประเภทนี้ต้องใช้ความทุ่มเทอย่างมาก โดยต้องใช้เวลาและทรัพย์สินจำนวนมากในการลงทุนประเภทเดียว หากการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ของคุณล้มเหลว คุณควรเลือกประเภทการลงทุนอื่นๆ ที่จะช่วยชดเชยการสูญเสียในพอร์ตการลงทุนทั้งหมดของคุณ นอกจากนี้ เวลาในการลงทุนยังเป็นปัญหาสำหรับอสังหาริมทรัพย์ด้วย เนื่องจากโดยปกติแล้วไม่สามารถเข้าถึงการลงทุนของคุณได้อย่างรวดเร็ว

สำหรับผู้ที่ไม่มีเงิน เวลา หรือทักษะด้านการซ่อมแซมและบำรุงรักษาเพียงพอ ทางเลือกที่น่าสนใจอาจเป็นการลงทุนโดยตรงในบริษัทที่ดำเนินธุรกิจในภาคอสังหาริมทรัพย์หรือกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT)

REIT เป็นกองทุนรวมประเภทหนึ่งที่ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น REIT ก่อตั้งขึ้นเมื่อบริษัท (หรือทรัสต์) ใช้เงินของนักลงทุนในการซื้อและดำเนินการอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้ REIT ถูกซื้อและขายในตลาดหลักทรัพย์หลักเช่นเดียวกับหุ้นอื่นๆ กองทุนเหล่านี้ประกอบด้วยบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างกำไรจากพอร์ตโฟลิโออสังหาริมทรัพย์ในนามของผู้ถือหุ้น/นักลงทุน บริษัทจะต้องจ่ายกำไรที่ต้องเสียภาษี 90% ในรูปแบบของเงินปันผลเพื่อรักษาสถานะ REIT ของตน ดังนั้นบริษัทจึงไม่ต้องเสียภาษีนิติบุคคลจากกำไรที่เกิดจากอสังหาริมทรัพย์ที่ให้เช่า REIT จำเป็นต้องปฏิบัติตามกฎหมายบางประการเพื่อให้มีคุณสมบัติสำหรับสถานะนี้ นักลงทุนที่ซื้อหุ้นใน REIT จะได้รับเงินปันผลตามผลงานของพอร์ตโฟลิโออสังหาริมทรัพย์ ซึ่งอาจเป็นวิธีที่ดีในการสร้างรายได้แบบพาสซีฟ นอกจากนี้ REIT ยังให้โอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัย เช่น ห้างสรรพสินค้าหรืออาคารสำนักงาน ซึ่งโดยทั่วไปแล้วนักลงทุนรายบุคคลไม่สามารถซื้อได้โดยตรง

นอกจากนี้ กลุ่มสินทรัพย์นี้มักทำผลงานได้ดีในช่วงเวลาที่มีความไม่แน่นอน ซึ่งนักลงทุนจำนวนมากกำลังมองหาที่หลบภัยที่ปลอดภัย ตั้งแต่การระบาดใหญ่จนถึงเดือนเมษายน 2021 REIT บางส่วนสร้างอัตราผลตอบแทนที่ดีกว่าเมื่อเทียบกับดัชนี S&P 500 และภาคการเงินโดยรวม

อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ของ Zacks เติบโต 94% ในช่วงเวลาดังกล่าวเมื่อเทียบกับการพุ่งขึ้นของดัชนี S&P 500 ที่ 49.1% และการเติบโต 47.2% ของภาคการเงินโดยรวม ประสิทธิภาพในอดีตไม่ได้บ่งชี้ถึงผลลัพธ์ในอนาคต และบุคคลใดก็ตามที่ดำเนินการตามข้อมูลนี้ถือเป็นความเสี่ยงของตนเอง 

อีกวิธีหนึ่งในการลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์คือการซื้อหุ้นของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ ภาคการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประกอบด้วยบริษัทที่เป็นเจ้าของ พัฒนา เช่า และจัดการอสังหาริมทรัพย์และที่ดิน ภาคนี้มีหลายแง่มุมและรวมถึงการปรับปรุงอาคารที่มีอยู่และการซื้อที่ดินและแปลงอสังหาริมทรัพย์อื่นๆ ในขณะที่ผู้พัฒนาบางรายดำเนินการก่อสร้างบนที่ดินที่ถือครองเพื่อขายอสังหาริมทรัพย์ให้กับผู้สร้างบ้านในที่สุด การเก็บรักษาที่ดินดังกล่าวไว้สำหรับการดำเนินการก็ถือเป็นแนวทางปฏิบัติทั่วไปเช่นกัน การดำเนินการของอสังหาริมทรัพย์เหล่านี้เป็นแหล่งรายได้ประจำสำหรับบริษัทต่างๆ

สิ่งที่อาจส่งผลต่อราคาอสังหาฯ ในอนาคต

เมื่อการระบาดเริ่มขึ้นในเดือนมีนาคม 2020 มูลค่าของอสังหาริมทรัพย์หลายประเภทมีการเคลื่อนไหวสูงขึ้น ซึ่งตรงกันข้ามกับที่คาดว่าจะลดลง และผู้เชี่ยวชาญหลายคนเชื่อว่าราคาจะยังคงเพิ่มขึ้นในปีต่อๆ ไป โดยได้รับการสนับสนุนจากนโยบายของรัฐบาลที่เข้มแข็ง (โดยเฉพาะในสหรัฐฯ) ความต้องการที่เพิ่มขึ้น และเงินทุนจำนวนมากที่สามารถจัดสรรเพื่อการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ได้ ตามแผนงานการจ้างงานของอเมริกา รัฐบาลของไบเดนเสนอที่จะใช้จ่ายเงินประมาณ 2 ล้านล้านดอลลาร์ในช่วงทศวรรษหน้า ซึ่งรวมถึง 213 พันล้านดอลลาร์สำหรับโครงสร้างพื้นฐานด้านที่อยู่อาศัยที่มุ่งสร้างชุมชนที่เข้มแข็งขึ้น แรงจูงใจหลักคือ "การสร้าง อนุรักษ์ และปรับปรุงบ้านและอาคารพาณิชย์มากกว่า 2 ล้านหลังเพื่อแก้ไขวิกฤตที่อยู่อาศัยราคาไม่แพง"

นอกจากนี้ หากการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจยังคงดำเนินต่อไป ก็ควรจะช่วยสนับสนุนความต้องการและเพิ่มมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ในที่สุด ซึ่งในทางกลับกันก็สร้างโอกาสการลงทุนใหม่ๆ ให้กับบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ นอกจากนี้ โรคระบาดยังเร่งการพัฒนาภาคอีคอมเมิร์ซอย่างมาก และการปรับตัวของการทำงานจากระยะไกลในวงกว้าง บังคับให้เจ้าของที่ดินต้องพิจารณาการใช้พื้นที่เชิงพาณิชย์และสำนักงานใหม่อีกครั้ง ด้วยเหตุนี้ หลายคนจึงเลือกที่จะย้ายออกจากเมืองใหญ่และย้ายไปชานเมืองหรือบ้านเกิดเล็กๆ ของตนเอง ซึ่งส่งผลให้ราคาในตลาดท้องถิ่นสูงขึ้น นักวิเคราะห์เชื่อว่าแนวโน้มนี้น่าจะดำเนินต่อไปอีกหลายปี 

นอกจากนี้ ความต้องการที่เพิ่มขึ้นของผู้เช่าเกี่ยวกับคุณภาพและการใช้งานของอาคารน่าจะส่งผลดีต่ออุตสาหกรรมผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ในความเป็นจริง ผู้เช่าต้องการพื้นที่ทำงานและสิ่งอำนวยความสะดวกที่ยืดหยุ่นมากขึ้น เช่น พื้นที่ประชุมส่วนกลาง คุณภาพอากาศภายในอาคารที่ดีขึ้น และเทคโนโลยีที่ไม่ต้องสัมผัส ดังนั้น แม้ว่าต้นทุนวัสดุจะเพิ่มขึ้น แต่ความต้องการอาคารสมัยใหม่ดังกล่าวก็เพิ่มขึ้น ซึ่งเป็นสัญญาณเชิงบวกสำหรับอุตสาหกรรมการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์

ผลิตภัณฑ์การลงทุนที่มีให้สำหรับลูกค้า XTB 

ด้านล่างนี้เราจะอธิบายหุ้นและกองทุนที่น่าสนใจจากภาคอสังหาริมทรัพย์โดยย่อ ซึ่งคุณสามารถลงทุนได้ผ่านแพลตฟอร์มการซื้อขายของเรา

REIT ETFs:

กองทุน Vanguard Real Estate ETF (VNQ.US) มุ่งหวังที่จะให้ผลตอบแทนสูงและการเติบโตของทุนในระยะยาวในระดับปานกลางโดยการลงทุนในหุ้นที่ออกโดย REIT เชิงพาณิชย์ โดยใช้กระบวนการจำลองแบบเต็มรูปแบบ กองทุนนี้มุ่งหวังที่จะถือหุ้นทั้งหมดภายใต้การถ่วงน้ำหนักตามมูลค่าตลาดเดียวกันกับดัชนี REIT และหลักทรัพย์อสังหาริมทรัพย์ที่รวมอยู่ในดัชนีจะต้องมีหุ้นและปริมาณการซื้อขายเพียงพอที่จะถือว่ามีสภาพคล่อง กลุ่มดัชนีหุ้นของ Vanguard ใช้ซอฟต์แวร์ที่เป็นกรรมสิทธิ์เพื่อดำเนินการตัดสินใจซื้อขายที่รองรับกระแสเงินสดและรักษาความสัมพันธ์อย่างใกล้ชิดกับลักษณะของดัชนี กระบวนการจัดทำดัชนีที่ปรับปรุงใหม่ของ Vanguard ร่วมกับค่าธรรมเนียมการจัดการที่ต่ำและการซื้อขายที่มีประสิทธิภาพ ทำให้การติดตามผลหลังหักค่าใช้จ่ายมีความรัดกุม

ผลงานในอดีตไม่จำเป็นต้องบ่งชี้ถึงผลงานในอนาคต และบุคคลใดก็ตามที่ดำเนินการตามข้อมูลนี้ถือเป็นความเสี่ยงของตนเอง  (ที่มา: xStation5)

กองทุน iShares U.S. Real Estate ETF (IYR.US) ติดตามดัชนีถ่วงน้ำหนักมูลค่าตลาดของหุ้นอสังหาริมทรัพย์ในสหรัฐฯ และเข้าครอบครองพื้นที่อสังหาริมทรัพย์จำนวนมาก รวมถึง REIT และบริษัทที่ลงทุนโดยตรงหรือโดยอ้อมในอสังหาริมทรัพย์ผ่านการพัฒนา การจัดการ หรือการเป็นเจ้าของ รวมถึงตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ กองทุนอาจลงทุนในหุ้นที่มีมูลค่าตามราคาตลาดทั้งหมดที่มีการซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์หลักของสหรัฐฯ โดยทั่วไป กองทุนจะลงทุนอย่างน้อย 80% ของสินทรัพย์ในหลักทรัพย์องค์ประกอบของดัชนีอ้างอิง และในการลงทุนที่มีลักษณะทางเศรษฐกิจที่เหมือนกันเกือบทั้งหมดกับหลักทรัพย์องค์ประกอบของดัชนีอ้างอิง

หุ้น REIT:

ARMOUR Residential REIT, Inc. (ARR.US) ลงทุนและจัดการพอร์ตโฟลิโอตราสารหนี้ที่ได้รับการค้ำประกันด้วยสินเชื่อที่อยู่อาศัย (MBS) และสินเชื่อที่อยู่อาศัย บริษัทลงทุนในตราสารหนี้ที่ได้รับการค้ำประกันด้วยสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่ออกหรือค้ำประกันโดยองค์กรที่ได้รับการสนับสนุนจากรัฐบาลสหรัฐอเมริกา (GSE) เช่น Federal National Mortgage Association หรือ Federal Home Loan Mortgage Corporation หรือหน่วยงานของรัฐ เช่น Government National Mortgage Association (เรียกรวมกันว่า Agency Securities) 

นอกจากนี้ บริษัทยังลงทุนใน Interest-Only Securities ซึ่งเป็นส่วนของดอกเบี้ยของ Agency Securities ที่แยกและขายแยกกันจากส่วนเงินต้นของการชำระเงินเดียวกัน บริษัทระดมทุนสำหรับการระดมทุนเพิ่มเติมผ่านการเสนอขายหุ้น (รวมถึงหุ้นบุริมสิทธิ์) ตราสารหนี้ที่ไม่มีหลักประกัน และตราสารหนี้แปลงสภาพ (รวมถึงใบสำคัญแสดงสิทธิ หุ้นบุริมสิทธิ์ และตราสารหนี้) เป็นต้น

Annaly Capital Management (NLY.US) เป็นหนึ่งในทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อการจำนองที่ใหญ่ที่สุดซึ่งมีกลยุทธ์การลงทุนครอบคลุมทั้งการเงินเพื่อการจำนองและการให้สินเชื่อแก่บริษัทขนาดกลาง บริษัทกู้ยืมเงิน โดยส่วนใหญ่ผ่านข้อตกลงซื้อคืนระยะสั้น และนำรายได้ไปลงทุนซ้ำในหลักทรัพย์ที่ได้รับการค้ำประกันด้วยสินทรัพย์ บริษัทมีสินทรัพย์รวมประมาณ 94,000 ล้านดอลลาร์ เมื่อวันที่ 9 กันยายน คณะกรรมการของบริษัทได้ประกาศจ่ายเงินปันผลหุ้นสามัญเป็นเงินสด 0.22 ดอลลาร์ต่อหุ้นสามัญสำหรับไตรมาสที่ 3 ปี 2021

_{ผลงานในอดีตไม่จำเป็นต้องบ่งชี้ถึงผลงานในอนาคต และบุคคลใดก็ตามที่ดำเนินการตามข้อมูลนี้ถือเป็นความเสี่ยงของตนเอง}

_{ที่มา: xStation5} 

AGNC Investment (AGNC.US) เป็นทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่บริหารจัดการภายใน โดยลงทุนเป็นหลักใน MBS ของหน่วยงานโดยใช้หลักประกันทางการเงิน โดยระดมทุนผ่านการกู้ยืมที่มีหลักประกันซึ่งมีโครงสร้างเป็นข้อตกลงซื้อคืน (repo)4 เมื่อวันที่ 7 ตุลาคม AGNC ประกาศจ่ายเงินปันผลเป็นเงินสด 0.12 ดอลลาร์ต่อหุ้นสามัญสำหรับเดือนตุลาคม 2021

หุ้นผู้พัฒนา:

CBRE Group, Inc. (CBRE.US) ประกอบธุรกิจให้บริการด้านอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์และการลงทุน โดยดำเนินงานผ่านกลุ่มธุรกิจต่อไปนี้: บริการที่ปรึกษา โซลูชันสถานที่ทำงานทั่วโลก และการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ กลุ่มบริการที่ปรึกษาให้บริการที่ครอบคลุมทั่วโลก รวมถึงการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ ตลาดทุน (การขายอสังหาริมทรัพย์และการจำนอง การขายและการบริการ) การจัดการอสังหาริมทรัพย์ บริการจัดการโครงการ และบริการประเมินราคา กลุ่มโซลูชันสถานที่ทำงานทั่วโลกให้บริการเอาท์ซอร์สแบบบูรณาการตามสัญญาที่หลากหลายทั่วโลกสำหรับผู้ครอบครองอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงการจัดการสิ่งอำนวยความสะดวก การจัดการโครงการ และบริการธุรกรรม (การเช่าและการขาย) กลุ่มการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ประกอบด้วยบริการจัดการการลงทุนที่ให้บริการทั่วโลก บริการพัฒนาในสหรัฐอเมริกาและสหราชอาณาจักร และบริการที่ออกแบบมาเพื่อช่วยให้ผู้ครอบครองและเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ตอบสนองความต้องการที่เพิ่มขึ้นสำหรับโซลูชันพื้นที่สำนักงานแบบยืดหยุ่นทั่วโลก

_{ผลงานในอดีตไม่จำเป็นต้องบ่งชี้ถึงผลงานในอนาคต และบุคคลใดก็ตามที่ดำเนินการตามข้อมูลนี้ถือเป็นความเสี่ยงของตนเอง}

_{ที่มา: xStation5}

Howard Hughes Corp. (HHC.US) ดำเนินธุรกิจพัฒนาและบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ ที่อยู่อาศัย และแบบผสมผสาน บริษัทมุ่งเน้นการพัฒนาและขายที่ดินในโครงการพัฒนาชุมชนขนาดใหญ่ในระยะยาวในและรอบๆ ลาสเวกัส รัฐเนวาดา ฮูสตัน รัฐเท็กซัส และโคลัมเบีย รัฐแมริแลนด์ บริษัทดำเนินการร้านอาหาร ร้านค้าปลีก และสถานบันเทิงบนพื้นที่ประมาณ 453,000 ตารางฟุต ซึ่งตั้งอยู่ในนิวยอร์ก

บทสรุป  

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ถือเป็นวิธีที่ดีที่สุดวิธีหนึ่งในการเพิ่มพูนการเงิน บรรลุเป้าหมายทางการเงิน และสร้างพอร์ตการลงทุนที่น่าสนใจ หากทำได้อย่างถูกต้อง การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์สามารถสร้างผลกำไรและสร้างกระแสรายได้เพิ่มเติมได้ และการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่ดีที่สุดหลายๆ อย่างนั้นไม่จำเป็นต้องไปปรากฏตัวต่อหน้าผู้เช่าทุกครั้งที่ต้องการ ด้วย REIT และหุ้นของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ใครๆ ก็สามารถลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ได้ แม้ว่าจะมีเงินเพียงเล็กน้อยในการเริ่มต้นก็ตาม