Quỹ Industrial REITs - Tài sản trú ẩn thực sự an toàn?

Trong thời kỳ biến động của thị trường, việc nhà đầu tư tìm kiếm các tài sản an toàn để “trú ẩn” vốn cho đến khi xu hướng và tâm lý ổn định trở lại là điều hoàn toàn tự nhiên.

Gần đây, nhà đầu tư ngày càng cảm nhận rõ sự thiếu hụt các tài sản trú ẩn an toàn. Chính sách bất ổn của Mỹ làm lung lay niềm tin vào đồng USD và trái phiếu Mỹ. Kim loại quý biến động mạnh bất thường, còn Bitcoin thì mất hơn 30% giá trị chỉ trong hai tháng qua.

Nhiều người cho rằng bất động sản là kênh vượt trội trong giai đoạn bất ổn kinh tế và thị trường. Tuy nhiên, quan điểm này thường thiếu nền tảng vững chắc - và đó thậm chí chưa phải vấn đề lớn nhất. Độ trễ thị trường, yêu cầu vốn lớn và việc phải “đóng băng” khoản tiền đáng kể khiến bất động sản truyền thống không phù hợp với nhiều nhà đầu tư.

Nhưng điều gì sẽ xảy ra nếu tồn tại một cách đầu tư vào bất động sản thông qua thị trường vốn, vừa có thể hưởng phần lớn lợi ích của bất động sản, vừa tránh được phần lớn rủi ro và hạn chế của nó? Câu trả lời chính là các quỹ REIT. Tuy nhiên, không phải REIT nào cũng giống nhau; yếu tố quyết định thành công nằm ở phân khúc thị trường.

Bất động sản văn phòng đang chịu lợi nhuận thấp và gánh nặng nợ do dư cung. Bất động sản nhà ở lại nhạy cảm mạnh với chu kỳ kinh tế, trong khi nhiều bong bóng đầu cơ được duy trì bởi luật pháp địa phương khiến nhà đầu tư đối mặt nguy cơ điều chỉnh mạnh.

Một phân khúc bất động sản phần lớn tránh được các vấn đề này chính là bất động sản công nghiệp - lĩnh vực tưởng chừng “khiêm tốn” nhưng vô cùng sinh lợi. Thời kỳ doanh nghiệp tự sở hữu hạ tầng và nhà xưởng đã qua; ngày nay, doanh nghiệp cần sự linh hoạt, không thể “trói” mình vào một mảnh đất cố định. Vì vậy, thị trường REIT công nghiệp đang ngày càng phát triển mạnh.

Những ưu điểm của REIT công nghiệp và phân khúc này gồm:

• Tỷ lệ lấp đầy cao hơn đáng kể; REIT công nghiệp tận dụng diện tích hiệu quả hơn.

• Biến động giá thấp; tài sản công nghiệp có tính chuyên biệt và chất lượng cao.

• Khả năng tăng giá thuê tốt hơn; các doanh nghiệp lớn có năng lực chi trả cao hơn so với hộ gia đình.

• Ít chịu ảnh hưởng bởi quy định; vị trí xa khu dân cư giúp giảm áp lực chính sách.

• Hợp đồng thuê dài hạn mang lại dòng tiền ổn định.

Vậy đâu là những doanh nghiệp dẫn đầu thị trường, triển vọng ra sao và mô hình hoạt động thế nào?

Một trong những lựa chọn nổi bật nhất là STAG Industrial.

• Tỷ lệ lấp đầy hơn 95%.

• Tỷ lệ gia hạn hợp đồng lên tới 75%.

• Tốc độ tăng giá thuê vượt 20%.

• Đa dạng hóa chưa từng có - khách hàng lớn nhất (Amazon) chỉ chiếm 2.8% doanh thu.

• Doanh thu tăng trưởng 9% so với cùng kỳ.

• 14 năm liên tiếp tăng cổ tức, với tỷ lệ chi trả 60%.

• Moody’s vừa nâng xếp hạng tín dụng.

• Đặc biệt, công ty trả cổ tức hàng tháng, thay vì hàng quý hoặc hàng năm.

STAG Industrial (STAG.US - D1)

Nguồn: xStation5