- V dnešnej časti série Za tickerem si predstavíme spoločnosť Alexandria Real Estate Equities, ktorá poskytuje zázemie na vývoj nových liekov a vedecké objavy. Pozrieme sa, ako funguje jej biznis s laboratóriami a výskumnými kampusmi, kto sú jej nájomcovia a čo rozhoduje o jej úspechu.
- V dnešnej časti série Za tickerem si predstavíme spoločnosť Alexandria Real Estate Equities, ktorá poskytuje zázemie na vývoj nových liekov a vedecké objavy. Pozrieme sa, ako funguje jej biznis s laboratóriami a výskumnými kampusmi, kto sú jej nájomcovia a čo rozhoduje o jej úspechu.
Alexandria Real Estate Equities je americká realitná spoločnosť so sídlom v Pasadene v Kalifornii, ktorá vlastní, prenajíma a rozvíja nehnuteľnosti pre biotechnologické firmy, farmaceutické spoločnosti a výskumné inštitúcie. Jej akcie sa obchodujú na Newyorskej burze pod tickerom ARE a spoločnosť je súčasťou indexu S&P 500.
Alexandria funguje ako REIT, teda realitná investičná spoločnosť s osobitným daňovým režimom. Jej špecializáciou sú laboratóriá, výskumné budovy a celé vedecké kampusy. Firma vznikla v roku 1994 a meno dostala podľa starovekej Alexandrie, významného centra vedy a poznania. Táto inšpirácia zodpovedá jej zameraniu: poskytovať zázemie na vývoj nových liekov a technológií.
Ako zarába peniaze
Základom podnikania je nájomné zo špecializovaných nehnuteľností. Alexandria obstaráva pozemky a budovy, stavia nové objekty alebo modernizuje existujúce priestory a následne ich prenajíma firmám. Okrem samotných laboratórií ponúka aj kancelárske a spoločné priestory potrebné na fungovanie výskumných tímov.
Dôležitú úlohu zohrávajú dlhodobé nájomné zmluvy s pravidelným zvyšovaním nájomného. Firma využíva predovšetkým zmluvy typu triple net, pri ktorých nájomca okrem základného nájomného hradí aj väčšinu nákladov spojených s prevádzkou nehnuteľnosti, napríklad dane, poistenie a údržbu. Časť prevádzkových nákladov tak znáša priamo používateľ budovy.
Doplnkovou aktivitou sú investície do mladých spoločností v oblasti biologických vied. Prostredníctvom svojej investičnej platformy Alexandria poskytuje kapitál firmám vyvíjajúcim nové liečebné postupy a technológie. Jej hlavná identita však zostáva spojená s nehnuteľnosťami a zázemím pre výskum.
Kto sú jej zákazníci
Medzi nájomcov patria veľké farmaceutické spoločnosti, verejne obchodované aj súkromné biotechnologické firmy, výrobcovia zdravotníckych pomôcok a výskumné inštitúcie. Súčasťou zákazníckej základne sú aj univerzitné a zdravotnícke pracoviská či vládne výskumné organizácie. Medzi významných nájomcov patrí napríklad Bristol Myers Squibb.
Alexandria sústreďuje nehnuteľnosti do miest, kde sa už nachádza silné vedecké zázemie. Medzi hlavné oblasti patria Boston a Cambridge, San Francisco Bay Area, San Diego, Seattle, Maryland, Research Triangle v Severnej Karolíne a New York.
Pre nájomcov má takáto lokalita význam aj nad rámec samotnej budovy. Blízkosť univerzít, nemocníc, investorov a ďalších výskumných firiem uľahčuje hľadanie zamestnancov, spoluprácu aj prístup ku kapitálu. Práve prepojenie týchto prvkov tvorí základ takzvaných inovačných klastrov, teda miest s vysokou koncentráciou odborníkov a firiem z rovnakého odvetvia.
Čím sa odlišuje od konkurencie
Hlavnou odlišnosťou je dlhodobá špecializácia na nehnuteľnosti pre biologické vedy. Alexandria prepája skúsenosti s výstavbou a správou budov so znalosťou potrieb výskumných spoločností. Pre klienta je dôležité, aby prenajímateľ rozumel nielen požadovanej veľkosti priestorov, ale aj fungovaniu výskumného pracoviska.
Druhým pilierom je koncept Megacampus. Ide o rozsiahlejšie súbory budov, ktoré prepájajú pracovné priestory, služby a zázemie pre zamestnancov. Cieľom je ponúknuť prostredie, v ktorom môže nájomca dlhodobo pôsobiť a postupne rozširovať svoje aktivity.
Výhoda tohto prístupu spočíva aj v umiestnení. Samotnú budovu možno postaviť na mnohých miestach, ale vytvoriť okolo nej etablovanú sieť vedcov, univerzít, zdravotníckych inštitúcií a investorov je podstatne zložitejšie. Hodnota ponuky Alexandrie preto vychádza z kombinácie nehnuteľnosti a jej okolia.
Čo rozhoduje o jej raste
Prvým faktorom je rozvoj farmaceutického a biotechnologického výskumu. Ak firmy rozširujú výskumné tímy a začínajú nové projekty, môžu potrebovať ďalšie priestory. Pre Alexandriu je pritom dôležitá aj dostupnosť peňazí na tieto aktivity: zaujímavý vedecký nápad sám osebe novú nájomnú zmluvu nezabezpečí.
Druhým faktorom je schopnosť rozvíjať kampusy podľa potrieb nájomcov. Spoločnosť môže rásť výstavbou nových budov, prestavbou existujúcich objektov aj prenajímaním dosiaľ voľných priestorov. Kampusy majú umožňovať, aby sa zákazník pri rozširovaní nemusel presúvať do úplne inej lokality.
Tretím faktorom sú vzťahy s nájomcami a znalosť odvetvia. Alexandria svoju realitnú činnosť dopĺňa investíciami a prepájaním účastníkov vedeckého prostredia. Takéto vzťahy jej môžu pomáhať lepšie rozpoznať potreby klientov a pripravovať priestory na ich budúci rozvoj. Ich prínos však závisí od skutočného záujmu o prenájom.
Na čo si dať pozor
Špecializácia znamená aj závislosť od kondície biotechnologického sektora. Keď mladé firmy ťažko získavajú kapitál alebo výskumné inštitúcie čelia obmedzeniu financovania, môžu odkladať expanziu a znižovať potrebu priestorov.
Rizikom je aj nadbytok laboratórií na trhu, ktorý posilňuje vyjednávaciu pozíciu nájomcov a vytvára tlak na nájomné. Výstavbu navyše predražujú vyššie náklady a drahšie financovanie. Pri sledovaní Alexandrie preto dáva zmysel všímať si obsadenosť budov, obnovovanie zmlúv a záujem o nové projekty. Dlhodobý význam zdravotníckeho výskumu automaticky nezaručuje trvalý nedostatok laboratórnych priestorov.
Tri veci, ktoré si o firme zapamätať
- Alexandria prenajíma zázemie pre vedu, predovšetkým laboratóriá a výskumné kampusy.
- Jej prednosťou je špecializácia a umiestnenie v hlavných centrách výskumu, blízko odborníkov, univerzít a investorov.
- Dopyt závisí od rozvoja a financovania výskumných firiem, dôležitá je však aj ponuka konkurenčných priestorov.
Zaujala Vás táto téma?
Okrem širokého spektra nástrojov od nás získate aj vzdelávacie materiály ako články, e-booky či kurzy zadarmo:
- Trading pre začiatočníkov
- TOP 5 nástrojov Ondřeja Hartmana
- Testovací účet v XTB? Precvičte si obchodovanie zadarmo!
- Investovanie do Big Tech spoločností
- Investičné impérium Warrena Buffetta
- Tvorba akciového portfólia
Články:
- Umelá inteligencia: Investície do akcií AI
- Najlepšie spoločnosti na investovanie a akcie na nákup - ako si vybrať?
- Investovanie do dividendových akcií
- Ako zostaviť portfólio z akcií a ETF fondov?
- Investovanie do akcií - čo je obchodovanie s akciami?
Netflix pred výsledkami: Diváci trávia na platforme menej času. Pomôžu živé prenosy a reklama? 📺
KFC v USA mení strany: Pepsi nahradí Coca-Cola 🍗
🎥 Francúzsko v napätí: Kde hľadať príležitosti na trhoch?
Amazon a AEP plánujú jadrovú elektráreň v Indiane ⚛️
Tento materiál je marketingovou komunikáciou v zmysle čl. 24 ods. 3 smernice Európskeho parlamentu a Rady 2014/65/EÚ z 15. mája 2014 o trhoch s finančnými nástrojmi, ktorou sa mení smernica 2002/92/ES a smernica 2011/61/EÚ (MiFID II). Marketingová komunikácia nie je investičným odporúčaním ani informáciou odporúčajúcou alebo navrhujúcou investičnú stratégiu v zmysle nariadenia Európskeho parlamentu a Rady (EÚ) č. 596/2014 zo 16. apríla 2014 o zneužívaní trhu (nariadenie o zneužívaní trhu) a o zrušení smernice Európskeho parlamentu a Rady 2003/6/ES a smerníc Komisie 2003/124/ES, 2003/125/ES a 2004/72/ES a delegovaného nariadenia Komisie (EÚ) 2016/958 z 9. marca 2016, ktorým sa dopĺňa nariadenie Európskeho parlamentu a Rady (EÚ) č. 596/2014, pokiaľ ide o regulačné technické predpisy upravujúce technické opatrenia na objektívnu prezentáciu investičných odporúčaní alebo iných informácií, ktorými sa odporúča alebo navrhuje investičná stratégia, a na zverejňovanie osobitných záujmov alebo uvádzanie konfliktov záujmov v zmysle zákona č. 566/2001 Z. z. o cenných papieroch a investičných službách. Marketingová komunikácia je pripravená s najvyššou starostlivosťou, objektivitou, prezentuje fakty známe autorovi k dátumu prípravy a neobsahuje žiadne hodnotiace prvky. Marketingová komunikácia je pripravená bez zohľadnenia potrieb klienta, jeho individuálnej finančnej situácie a nijakým spôsobom nepredstavuje investičnú stratégiu. Marketingová komunikácia nepredstavuje ponuku na predaj, ponuku, predplatné, výzvu na nákup, reklamu alebo propagáciu akýchkoľvek finančných nástrojov. XTB S.A. organizačná zložka nezodpovedá za žiadne kroky alebo opomenutia klienta, najmä za nadobudnutie alebo predaj finančných nástrojov. XTB nezodpovedá za žiadnu stratu alebo škodu, vrátane, bez obmedzenia, akejkoľvek straty, ktorá môže vzniknúť priamo alebo nepriamo, spôsobená na základe informácií obsiahnutých v tejto marketingovej komunikácii. V prípade, že marketingová komunikácia obsahuje akékoľvek informácie o akýchkoľvek výsledkoch týkajúcich sa finančných nástrojov v nej uvedených, nepredstavujú žiadnu záruku ani prognózu budúcich výsledkov. Minulá výkonnosť nemusí nevyhnutne naznačovať budúce výsledky a každá osoba konajúca na základe týchto informácií tak robí výlučne na vlastné riziko.